深圳華僑城股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)"華僑城";000069.SZ)開(kāi)啟的"賣(mài)賣(mài)賣(mài)"資產(chǎn)甩賣(mài)模式仍在繼續。
12月3日，重慶聯(lián)合產(chǎn)權交易所信息顯示，重慶華僑城實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)"重慶華僑城")、武漢華僑城實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)"武漢華僑城")擬分別轉讓成都華僑城盈創(chuàng )實(shí)業(yè)有限責任公司80%股權與3.20億元債權、武漢森億青城文旅創(chuàng )業(yè)發(fā)展中心(有限合伙)26億元有限合伙份額(約占總份額的99.96%)。而重慶華僑城實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，正是華僑城旗下的全資子公司。
根據12月20日銀城國際(1902.HK)公告，華僑城已將旗下溫州華僑城投資發(fā)展有限公司(下稱(chēng)"溫州華僑城")51%的股權轉讓給溫州銀嘉匯，轉讓價(jià)格10億元，剩余49%股權則由華僑城繼續持有。
事實(shí)上，2020年以來(lái)，華僑城已經(jīng)連續出售旗下多家子公司的資產(chǎn)。據不完全統計，僅在今年10月與11月兩個(gè)月，華僑城擬處置轉讓旗下公司資產(chǎn)或股權多達15家，已公布轉讓底價(jià)的涉及金額約99.4億。
華僑城密集出售資產(chǎn)套現的背后，或許與公司的業(yè)績(jì)下滑、負債規模持續攀升而公司現金流連續為負有關(guān)?！锻顿Y者網(wǎng)》就相關(guān)問(wèn)題聯(lián)系華僑城，但一直尚未收到公司方面的回復。
出售溫州華僑城51%股權
12月20日，銀城國際發(fā)布公告表示，溫州銀嘉匯將以10億元的交易價(jià)格，獲得溫州華僑城51%的股權，而華僑城則繼續持有剩余49%股權。
根據公告，溫州華僑城的主要資產(chǎn)為浙江省溫州市一地塊及建于其上的物業(yè)，概約總地盤(pán)面積14.57萬(wàn)平方米，概約總建筑面積30.66萬(wàn)平方米。
根據公開(kāi)資料顯示，溫州華僑城所持有的該地塊，是華僑城于2018年競得。當時(shí)深圳華僑城以22.0462億的價(jià)格拿下了237畝的"巨無(wú)霸"地塊，溢價(jià)率僅4.7%。據當時(shí)報道，華僑城擬在該地塊投資建設牛山片區商旅項目，并進(jìn)行方案設計，打造都市健康慢生活標桿集聚地。
銀城國際公告表示，集團于2020年上半年首次進(jìn)軍溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)后，一直積極發(fā)掘機會(huì )，透過(guò)收購土地儲備進(jìn)一步在溫州立足，擴展其于長(cháng)三角地區開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)的現有業(yè)務(wù)。鑒于項目公司現正將土地開(kāi)發(fā)為商住綜合體，集團進(jìn)行建議收購等事項，可藉此取得位于溫州的土地的權益比例，從而為本公司帶來(lái)理想投資回報。
對比來(lái)看，既能為銀城國際帶來(lái)"理想投資回報"的溫州華僑城，華僑城集團如今為何要轉讓出售其51%的股權呢?
華僑城密集甩賣(mài)資產(chǎn)
對于華僑城而言，甩賣(mài)資產(chǎn)是其公司近期經(jīng)營(yíng)運作的"常態(tài)"。據了解，除了上述地區外，華僑城還將成都、武漢、云南、河南、河北等地區的資產(chǎn)進(jìn)行轉讓出售。
12月3日，重慶聯(lián)合產(chǎn)權交易所披露了關(guān)于華僑城的2項股權轉讓信息，分別是華僑城全資子公司旗下公司股權轉讓情況。
股權轉讓信息顯示，重慶華僑城計劃轉讓成都華僑城盈創(chuàng )實(shí)業(yè)有限責任公司80%股權及3.20億元債權，轉讓底價(jià)約4.79億元。成都華僑城盈創(chuàng )實(shí)業(yè)有限責任公司成立于2017年5月5日。該企業(yè)項目已超過(guò)一年未動(dòng)工，今年前11月的凈利潤為-1154.58萬(wàn)元。另外，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)也已經(jīng)于2020年9月4日到期。
另外一則股權轉讓信息則顯示，武漢華僑城實(shí)業(yè)掛牌轉讓武漢森億青城文旅創(chuàng )業(yè)發(fā)展中心(有限合伙)26億元有限合伙份額(約占總份額的99.96%)，轉讓底價(jià)約為3.57億元。標的公司成立于2020年6月15日，截至11月30日凈利潤為-34.62萬(wàn)元。
值得一提的是，武漢森億青城文旅創(chuàng )業(yè)發(fā)展中心(有限合伙)并非唯一被武漢華僑城實(shí)業(yè)出售的資產(chǎn)，與其同日成立的武漢風(fēng)尚青城文旅創(chuàng )業(yè)發(fā)展中心(有限合伙)也早在11月2日被掛牌出售。信息顯示，轉讓標的企業(yè)26億元有限合伙份額(占總份額的99.96%)，轉讓底價(jià)約為10.71億元，且截至12月4日掛牌期滿(mǎn)仍未征集到意向受讓方。
根據重慶聯(lián)合產(chǎn)權交易所披露信息，在11月19日，華僑城全資子公司華僑城(成都)投資有限公司已掛牌擬出售成都華僑城錦華投資有限公司50%股權與2.94億元債權，轉讓底價(jià)約2.94億元。
《投資者網(wǎng)》梳理華僑城最近的資產(chǎn)出售情況，從出售標的的經(jīng)營(yíng)規模來(lái)看，出售企業(yè)的規模均屬于中小型企業(yè)，且存在不同程度的虧損。相比之下，華僑城出售溫州華僑城更加不同尋常。
關(guān)于公司大規模出售資產(chǎn)事宜，華僑城在投資者互動(dòng)平臺上回答表示："股權轉讓為公司加快周轉的具體舉措之一。公司在項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中采取多種方式加快項目的周轉速度，一方面通過(guò)提升房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運營(yíng)能力、優(yōu)化產(chǎn)品結構、實(shí)施跟投制度等措施提升整體運營(yíng)效率。另一方面在部分項目中與業(yè)內優(yōu)秀企業(yè)建立戰略合作聯(lián)盟，通過(guò)合作開(kāi)發(fā)、股權轉讓等多種方式實(shí)現項目快速周轉。公司目前經(jīng)營(yíng)狀況良好，項目股轉是公司引入合作方參與項目合作以及通過(guò)股轉進(jìn)行正常去化的方式。"
負債攀升現金流吃緊
事實(shí)上，華僑城方面回復投資者轉讓項目股權的原因，可能只是月亮的一面，另一面則從側面反映出公司當前的資金壓力。目前華僑城的業(yè)績(jì)仍處于增收不增利的處境。根據華僑城發(fā)布2020年第三季度報告，華僑城A前三季度實(shí)現營(yíng)收333.94億元，同比增長(cháng)11.83%;歸母凈利潤52.48億元，同比下降12.5%。
年報信息顯示，華僑城以"中國文化產(chǎn)業(yè)領(lǐng)跑者、中國新型城鎮化引領(lǐng)者、中國全域旅游示范者"為戰略定位，搭建文化產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、新型城鎮化、電子科技產(chǎn)業(yè)及相關(guān)業(yè)務(wù)投資五大業(yè)務(wù)板塊。
不過(guò)從財報看，華僑城的主營(yíng)業(yè)務(wù)仍是旅游綜合收入及房地產(chǎn)收入，各占總收入50%左右。根據2020年中報數據，華僑城的旅游綜合收入及房地產(chǎn)收入分別為99.49億元、68.89億元，同比變動(dòng)73.79%、-42.09%，房地產(chǎn)收入下降明顯。
盡管如此，華僑城仍持續呈現規模擴張之態(tài)。三季報數據顯示，前三季度華僑城新增土儲1000.4萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)25.1%;新增土儲總價(jià)351.2億，權益比81.2%。根據公告，2020年1-11月，華僑城累計實(shí)現合同銷(xiāo)售面積341.17萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額826.24億元。
華僑城追求規模擴張的同時(shí)，公司的負債規模還在持續攀升。三季報數據顯示，截至2020年9月30日，華僑城負債總額達到3291.39億元，較上期末增加了95.69億元，負債規模進(jìn)一步攀升。其中，帶息負債為1455.99億元，帶息負債比例為44.24%。Wind數據顯示，華僑城資產(chǎn)負債率自2015年起便連年增加，今年前三季度該值上升至76.07%。
值得注意的是，華僑城在舉債擴張的背后，公司的現金流還略顯緊張。2017年至2020年前三季度，華僑城的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金凈流量分別為-77億元、-100億元、-52億元及-22億元，連續多年為負。(思維財經(jīng)出品)
