1月1日起，中國人民銀行、銀保監會(huì )發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》正式實(shí)施。新規要求，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款余額占比及個(gè)人住房貸款余額占比不得高于人民銀行、銀保監會(huì )確定的相應上限。新規實(shí)施之后，對市場(chǎng)的影響如何備受關(guān)注。

　　業(yè)內人士認為，在“房住不炒”基調之下，市場(chǎng)對于此次政策出臺，已有部分預期。近年來(lái)，金融管理部門(mén)圍繞“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”目標加強房地產(chǎn)金融管理，同時(shí)積極探索創(chuàng )新宏觀(guān)審慎工具，從供給和需求兩側入手，建立了首付比動(dòng)態(tài)調整機制、試點(diǎn)了房企融資新規“三道紅線(xiàn)”等，房地產(chǎn)金融管理長(cháng)效機制進(jìn)一步完善。在此背景下，房地產(chǎn)貸款增速持續回落。中國人民銀行發(fā)布的《中國金融穩定報告(2020)》顯示，截至2019年末，我國房地產(chǎn)貸款余額44.41萬(wàn)億元，同比增長(cháng)14.8%，較上年回落5.2個(gè)百分點(diǎn)?？傮w看，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩，市場(chǎng)主體預期也趨于穩定。

　　在此背景下，進(jìn)一步對銀行的房地產(chǎn)貸款余額劃定“紅線(xiàn)”，有利于繼續推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

　　“新規對市場(chǎng)影響有限。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼認為，建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度主要出于三方面考慮：一是防范銀行業(yè)房地產(chǎn)金融風(fēng)險;二是助力落實(shí)“房住不炒”目標;三是推動(dòng)信貸資源更多流入重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節。董希淼表示，加強管理和調整的政策方向是明確的，相信會(huì )把握好政策的節奏和力度。值得注意的是，新規對不同類(lèi)別的銀行業(yè)金融機構實(shí)行分檔管理，并且給目前不達標的機構充分的整改空間和時(shí)間，有助于保持市場(chǎng)平穩有序發(fā)展，因此總體上對市場(chǎng)影響有限。

　　具體來(lái)看，《通知》明確對7家中資大型銀行、17家中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行，共5檔機構分類(lèi)分檔設置房地產(chǎn)貸款占比上限、個(gè)人住房貸款占比上限。比如，第一檔中資大型銀行房地產(chǎn)貸款占比上限、個(gè)人住房貸款占比上限分別為40%、32.5%。

　　對于超標的銀行，《通知》也設定了差別化的過(guò)渡期安排。2020年12月末，銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比超出2個(gè)百分點(diǎn)以?xún)鹊?，業(yè)務(wù)調整過(guò)渡期為2年;超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上的，業(yè)務(wù)調整過(guò)渡期為4年。央行有關(guān)人士表示，對個(gè)別超上限較多的銀行，允許其申請延長(cháng)過(guò)渡期。

　　“大部分銀行已達標或超標幅度不大，少部分超標較多的銀行未來(lái)需進(jìn)一步降低房地產(chǎn)貸款增速。”長(cháng)城證券銀行業(yè)分析師鄒恒超測算，在38家上市銀行中，有11家銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款占比超出上限，8家銀行個(gè)人住房貸款占比超出上限。在2年至4年過(guò)渡期內，超標的銀行不用壓降存量房地產(chǎn)貸款，但未來(lái)增速需要下降。

　　“占比較低的銀行可能還有增長(cháng)空間。”董希淼表示，貸款余額占比超標的銀行不多，因此新規總體影響有限。不過(guò)，房地產(chǎn)貸款面臨增長(cháng)“天花板”，部分銀行經(jīng)營(yíng)將更加審慎，貸款利率和條件或有小幅調整。此外，部分城商行、農商行、村鎮銀行等房地產(chǎn)貸款占比還有一定的增長(cháng)空間。

　　值得注意的是，住房租賃貸款并不納入房地產(chǎn)貸款統計，這也體現出鼓勵發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的意圖?！锻ㄖ访鞔_，住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計算，其中包括公租房建設等領(lǐng)域的貸款。同時(shí)，為配合資管新規的實(shí)施，資管新規過(guò)渡期內(至2021年底)回表的房地產(chǎn)貸款不納入統計范圍。

　　國泰君安分析師認為，房地產(chǎn)貸款集中度監管政策落地，穩定了市場(chǎng)對銀行未來(lái)如何開(kāi)展房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的預期。銀行業(yè)整體達標壓力不大，無(wú)需過(guò)度擔憂(yōu)。