中國人民銀行和中國銀保監會(huì )不久前聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(下稱(chēng)通知)，對各類(lèi)銀行的房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比規定了明確的上限。這是央行等部門(mén)對房地產(chǎn)宏觀(guān)審慎監管框架的進(jìn)一步完善，旨在避免過(guò)多資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域而引發(fā)房?jì)r(jià)泡沫化風(fēng)險，更好實(shí)現經(jīng)濟穩定和金融穩定的雙重目標。

　　金融監管層不斷強化對房地產(chǎn)的宏觀(guān)審慎監管，取得了一定成效。然而，近年仍然有大量資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域：首先，流向房地產(chǎn)及相關(guān)領(lǐng)域的貸款在持續增加;其次，疫情沖擊導致居民消費減少，但個(gè)人住房貸款規模不降反升;再次，以一線(xiàn)城市為代表的部分城市房?jì)r(jià)顯著(zhù)上漲，房?jì)r(jià)泡沫化風(fēng)險的跡象有所顯現。在此背景下，持續加強房地產(chǎn)宏觀(guān)審慎監管十分必要，通知的出臺很及時(shí)也很有針對性。

　　考慮到不同地區房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化狀況以及不同銀行房地產(chǎn)貸款占比的顯著(zhù)差異，通知做出了兩方面彈性規定。一是建立了分檔管理和區域差別化調節機制。根據銀行業(yè)金融機構資產(chǎn)規模及機構類(lèi)型，分五檔對房地產(chǎn)貸款集中度進(jìn)行管理。此外，還建立了區域差別化調節機制。二是對于房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比超過(guò)上限的銀行，給予一定的業(yè)務(wù)調整過(guò)渡期。這兩項規定能夠較好地穩定市場(chǎng)預期，促進(jìn)各地區銀行機構的房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比穩步調整至合理水平。

　　不管是房地產(chǎn)貸款集中度管理等宏觀(guān)審慎措施，還是限購限貸等舉措，都希望通過(guò)堵住資金流向房地產(chǎn)的去路，達到防范房?jì)r(jià)泡沫化風(fēng)險的目的，但光靠堵是不夠的。從往年的經(jīng)驗來(lái)看，在加強房地產(chǎn)監管的態(tài)勢下，即使部分城市提高了購房首付比例，居民家庭會(huì )轉而使用消費貸購買(mǎi)住房，導致消費貸規模大幅攀升。如果未來(lái)部分銀行的個(gè)人住房貸款占比達到了通知規定的上限，居民家庭仍然可能設法通過(guò)其他形式獲得貸款，然后再用于購買(mǎi)住房。不僅如此，近年來(lái)實(shí)體企業(yè)投資房地產(chǎn)的現象屢有發(fā)生，這也意味著(zhù)，即使銀行部門(mén)嚴格按照通知規定的上限管理房地產(chǎn)貸款，部分實(shí)體企業(yè)仍然可能以實(shí)體投資的名義獲得貸款，再投向房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　實(shí)體經(jīng)濟內生增長(cháng)動(dòng)力不足、投資回報率偏低是大量資金流向房地產(chǎn)的根源，只堵不疏難以解決根本問(wèn)題，疏堵結合才能切實(shí)防范房?jì)r(jià)泡沫化風(fēng)險。除了堵住投資和投機性資金流向房地產(chǎn)的去路，還應盡快疏通實(shí)體經(jīng)濟所面臨的障礙，培育更多發(fā)展空間和投資機會(huì )：一是以人工智能等新技術(shù)為抓手，加快促進(jìn)技術(shù)進(jìn)步，著(zhù)力培育新的增長(cháng)點(diǎn);二是進(jìn)一步減稅降費，尤其是降低企業(yè)的非稅負擔;三是加快發(fā)展民營(yíng)銀行等中小金融機構，構建與中小企業(yè)融資需求相匹配的金融服務(wù)體系，緩解中小企業(yè)融資難融資貴困境;四是進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，消除民間投資在教育、醫療等領(lǐng)域面臨的“玻璃門(mén)”、“彈簧門(mén)”和“旋轉門(mén)”等進(jìn)入壁壘。