2020年最后一個(gè)月，一線(xiàn)城市樓市的“翹尾行情”明顯，其原因主要與信貸投放節奏有關(guān)。同時(shí)，2020年開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售業(yè)績(jì)壓力大，年底要“搶收”，新房供應力度加大。但是，隨著(zhù)需求側和供給側改革雙管齊下，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)將告別明顯上漲態(tài)勢。在控制住房?jì)r(jià)格上漲預期的同時(shí)，大力度補上公共住房供應規模和公共配套的短板后，一線(xiàn)城市的住房需求將被有效分流，預計2021年一線(xiàn)城市商品房市場(chǎng)繼續保持回升態(tài)勢，但價(jià)格漲幅將比2020年更趨穩定。

　　多因素導致樓市反彈

　　根據中原地產(chǎn)統計，2020年12月，北京新房和二手住房分別成交6681套和20944套，創(chuàng )2017年“317新政”以來(lái)月度新高。2020年12月，上海二手住房成交3.9萬(wàn)套，環(huán)比和同比分別增長(cháng)20.3%和96.2%。超高認籌率是上海2020年新房市場(chǎng)的主題，月度平均認籌率達165.57%，12月更是達到261.57%。廣州樓市方面，2020年12月，廣州新房成交16434套，創(chuàng )單月成交套數歷史最高紀錄。二手房交易量再次探到1.5萬(wàn)套以上，達到15127套。深圳年底也出現“翹尾”，12月新房成交5219套，為年內第二高。

　　2020年下半年，隨著(zhù)調控政策收緊，銀行房貸額度被控制，導致樓市交易節奏放緩，而12月交易的房屋恰好在2021年1月份放貸，新一年額度空間釋放，助推銷(xiāo)量增長(cháng)。同時(shí)，2020年開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售業(yè)績(jì)壓力大，年底要“搶收”，新房供應力度加大。12月份，北京、上海、廣州新房批準預售環(huán)比分別增長(cháng)85%、180%和30%，形成供需兩旺的局面。

　　事實(shí)上，“翹尾行情”只是2020年一線(xiàn)城市樓市回升的一個(gè)縮影。2020年全年，不管是新房還是二手房交易，一線(xiàn)城市全部創(chuàng )上一輪調控以來(lái)的成交紀錄。

　　上一輪樓市調控以來(lái)，一線(xiàn)城市商品房市場(chǎng)連續3年至4年呈現弱勢或下行態(tài)勢。2020年疫情后，鼓勵擴大內需疊加貨幣環(huán)境寬松，促成了需求釋放。2016年10月份啟動(dòng)新一輪調控以來(lái)，一線(xiàn)城市基本在2015年(深圳)或2016年(北上廣)達到商品住房交易歷史最高紀錄。此后的3年至4年，樓市基本保持回落態(tài)勢。

　　同時(shí)，2020年的貨幣環(huán)境整體有利于一線(xiàn)城市商品房市場(chǎng)。2020年12月，一線(xiàn)城市首套或二套房貸利率同比基本都下降了15至20個(gè)基點(diǎn)。疫情后土地市場(chǎng)限制有所放松。

　　還有一個(gè)重要的因素，就是落戶(hù)政策和人才政策密集發(fā)布，給市場(chǎng)傳達了積極信號。

　　從需求主體來(lái)看，區別于二三線(xiàn)城市主要以換房需求為主，目前一線(xiàn)城市首次置業(yè)需求和換房需求均比較旺盛。北京和上海盡管近年來(lái)在紓解人口，但由于近20年一直呈現人口凈流入，加上房?jì)r(jià)較高，積累了大量的剛性住房需求;廣州和深圳近年來(lái)一直是人口凈流入較多的城市，年度新增常住人口在40萬(wàn)至60萬(wàn)之間，剛性住房需求也比較旺盛。另外，一線(xiàn)城市2020年換房需求明顯加大。

　　同時(shí)，新一輪城市更新也帶動(dòng)大量需求釋放。舊改帶動(dòng)大量的拆遷購房需求，同時(shí)片區面貌改善、公共配套“補短板”等預期，都會(huì )吸引大量購房需求進(jìn)入，出現了供需兩旺的局面。

　　重點(diǎn)發(fā)展租賃市場(chǎng)

　　2020年，盡管一線(xiàn)城市樓市明顯回暖，但除深圳以外，一線(xiàn)城市新房?jì)r(jià)格漲幅并不大。2020年70城房?jì)r(jià)指數顯示，一線(xiàn)城市并未進(jìn)入新房?jì)r(jià)格同比漲幅前十城市，北京還出現了下跌。

　　二手房?jì)r(jià)格方面，深圳和廣州分別排在第1位和第9位，北京和上海分列第12位和第13位。這些城市二手住房交易占主導，二手房?jì)r(jià)出現明顯上漲，未來(lái)應當繼續落實(shí)中央“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”要求。去年12月底的中央經(jīng)濟工作會(huì )議著(zhù)重提出，解決好大城市住房突出問(wèn)題，高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長(cháng)租房政策。

　　可見(jiàn)，明年住房工作重點(diǎn)就是加強住房保障和發(fā)展租賃市場(chǎng)，建設和供應的重點(diǎn)應該是在人口凈流入的一線(xiàn)城市和少數二線(xiàn)城市。近年來(lái)，深圳和北京新建住房中公共住房已成為主體，上海持續增加住房租賃地塊，廣州已啟動(dòng)城中村住房品質(zhì)提升，供給側改革正在見(jiàn)效。同時(shí)，國家還特別提出了漸進(jìn)實(shí)現“租購同權”。

　　同時(shí)，疫情期間的寬松政策或漸進(jìn)退出，部分資金違規進(jìn)入樓市的局面也將好轉。需求側和供給側改革雙管齊下，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)將會(huì )告別明顯上漲的態(tài)勢。在控制住房?jì)r(jià)格上漲預期的同時(shí)，大力度補上公共住房供應規模的短板、公共配套的短板后，一線(xiàn)城市的住房需求將被有效分流，預計上海、廣州、深圳也將和北京一樣，房?jì)r(jià)開(kāi)始趨于穩定?？傊?，2021年一線(xiàn)城市商品房市場(chǎng)繼續保持回升態(tài)勢，但價(jià)格漲幅將比2020年更趨穩定。