數據顯示，歷年1月均為房企債券融資高峰期，今年也不例外，但總體發(fā)債規模低于市場(chǎng)預期。貝殼研究院數據顯示，2021年1月房企境內外債券融資累計約1630億元，同比下降5.3%。專(zhuān)家表示，“三道紅線(xiàn)”威力開(kāi)始顯現，房地產(chǎn)債券今年到期規模增多，對資金鏈帶來(lái)考驗。

　　發(fā)力美元債市場(chǎng)

　　貝殼研究院數據顯示，1月房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的債券中，境外債券占54%。貝殼研究院稱(chēng)，2021年房企融資新規與銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理制度均處于實(shí)施前過(guò)渡期。監管更趨嚴格，房企對金融環(huán)境預期偏緊。境內融資承壓，房企開(kāi)年繼續發(fā)力美元債市場(chǎng)。

　　1月房地產(chǎn)企業(yè)境內發(fā)債平均票面利率為4.75%，環(huán)比下降0.28個(gè)百分點(diǎn);境外發(fā)債平均票面利率為7.11%，較上月下降0.68個(gè)百分點(diǎn)。

　　分析人士稱(chēng)，2020年末發(fā)布的銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度將加劇房企金融集中度，預計2021年房企融資能力和融資成本將加速分化。

　　“2021年房企面臨大規模的債券到期，借新還舊壓力較大，故年初不少房企抓住融資成本較低的窗口期加緊發(fā)債。”中國指數研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監劉水說(shuō)。

　　境內融資方面，劉水認為，2021年房地產(chǎn)融資仍然處于收緊狀態(tài)，在“三道紅線(xiàn)”試點(diǎn)范圍可能擴大的背景下，房企境內債券融資規模將呈現小幅增長(cháng)，融資成本將大致保持穩定。

　　境外融資方面，目前房企海外發(fā)債只能用來(lái)借新還舊，預計2021年該政策仍將延續，因此全年海外債券發(fā)行規模將受限于到期規模。受疫情影響，歐美等國家繼續實(shí)施寬松貨幣政策，海外流動(dòng)性較為充裕，2021年房企境外融資成本有望進(jìn)一步降低。

　　監管部門(mén)此前明確的房企融資“三道紅線(xiàn)”為：剔除預收款后的資產(chǎn)負債率上限為70%、凈負債與股本之比上限為100%、現金與短期債務(wù)比上限為1。

　　償債壓力上升

　　貝殼研究院數據顯示，2021年1月境內外房地產(chǎn)企業(yè)債券到期規模約1447億元，較上月增加43.4%，同比增加118.9%。2021年房企償債規模將繼續增加，全年償債壓力上升。

　　中指院數據顯示，今年上半年房企到期債務(wù)規模將創(chuàng )出近年來(lái)新高，而全年到期規模將同比增加16.94%至8888.83億元。由于借新償舊仍為債務(wù)償還的主要方式，因此房企紛紛加快債券融資步伐以應對償債高峰的到來(lái)。

　　中信證券分析師認為，目前已有9家境內發(fā)債房企發(fā)生債券實(shí)質(zhì)違約，雖然大型房企違約案例不多，但重大負面信用事件正頻繁發(fā)生。

　　“未來(lái)房地產(chǎn)金融政策將維持偏緊態(tài)勢，同時(shí)‘三道紅線(xiàn)’有可能擴圍，房企應重視現金流管理，積極調整杠桿水平，拓展多元化融資渠道，提升自身抗風(fēng)險能力。”劉水建議。