今年以來(lái)，多個(gè)熱點(diǎn)城市樓市調控持續收緊，相比頻頻被聚焦的長(cháng)三角、大灣區城市群，更多普通三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)并未得到廣泛關(guān)注。

　　貝殼研究院近期研究發(fā)現，在其監測的100城中，三四線(xiàn)城市整體大幅跑輸一二線(xiàn)市場(chǎng)。盡管今年一季度有所回升，但三四線(xiàn)城市新房?jì)r(jià)格指數僅回到兩年前的水平。

　　國家統計局發(fā)布的70個(gè)大中城市二手房和新房?jì)r(jià)格指數，包括4個(gè)一線(xiàn)城市、31個(gè)二線(xiàn)城市和35個(gè)三線(xiàn)城市。統計顯示，2020年35個(gè)三線(xiàn)城市中，13個(gè)城市二手房?jì)r(jià)格下跌，即使今年一季度有局部小陽(yáng)春行情，部分城市下跌的勢頭并沒(méi)有止住。

　　貝殼研究院資深研究員唐瑄表示，自棚改退潮以來(lái)，缺乏基本面支撐的非核心三四線(xiàn)城市的樓市需求側明顯萎縮，但土地和新房供給還在增加，供需不匹配疊加存量老舊房流通困難等結構問(wèn)題，已形成“新房-二手房積壓下跌”的循環(huán)效應。要想破局，盤(pán)活存量尤其是提升老舊房的流通是關(guān)鍵。

　　唐瑄認為，三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的癥結在于總量過(guò)剩與結構失衡，解決良策自然是對癥下藥?？偭糠矫?，應控制低質(zhì)低效的土地供給。低質(zhì)低效的土地出讓?zhuān)幢悴涣髋?，取地的激進(jìn)開(kāi)發(fā)商也容易出現爛尾或面臨新盤(pán)艱難去化的問(wèn)題，進(jìn)而加劇積壓下跌的惡性循環(huán)。如果脫離產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際需要，過(guò)度依賴(lài)土地出讓和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，結果很可能是形成一些空城，反而給地方政府帶來(lái)沉重的財政負擔。

　　結構方面，房屋積壓的原因不是供給過(guò)剩，而是缺乏有效供給。對潛在購房者而言，與新區新房相比，城區老舊房的優(yōu)勢在于區位好、價(jià)格低、周邊配套相對完善，是存在真實(shí)有效需求的。然而，很多老舊小區建筑物不同程度破損、沒(méi)有電梯、水電氣路設施老化、環(huán)境臟亂差等問(wèn)題讓購房者們望而卻步。對居住在老舊小區想置換新房的居民來(lái)說(shuō)，如果老房子賣(mài)不掉或者賣(mài)的價(jià)格太低，購買(mǎi)總價(jià)高企的新房壓力很大，只能暫停置換或是被迫加杠桿。因此，盤(pán)活存量、打通新房二手房流通鏈條的關(guān)鍵，是通過(guò)項目改造針對性地解決老舊小區的問(wèn)題，提升老舊小區的居住體驗。同時(shí)，可以在政策上對“賣(mài)一買(mǎi)一”的本地換房群體進(jìn)行傾斜，如稅收優(yōu)惠、提高用于置換差額的公積金貸款額度等，既避免了無(wú)序加杠桿，又能更好地滿(mǎn)足人民群眾對美好生活的向往。 (房欣)