“房住不炒”政策持續，在融資渠道不斷收緊的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)整合加速，龍頭上市公司競爭優(yōu)勢不斷顯現。

　　政策層面，在“房住不炒”背景下，基金業(yè)協(xié)會(huì )近期叫?；鹱庸緜浒阜康禺a(chǎn)供應鏈類(lèi)產(chǎn)品。此前，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì )也收緊了對于資管計劃投資購房尾款的備案，規定證券期貨經(jīng)營(yíng)機構不得新設資管計劃投資購房尾款資產(chǎn)。事實(shí)上，自房地產(chǎn)行業(yè)“三道紅線(xiàn)”管控政策出臺后，監管機構在房地產(chǎn)各類(lèi)融資渠道方面，逐步進(jìn)行規范堵漏，上市房企再融資渠道審核越來(lái)越嚴。

　　在融資環(huán)境逐步收緊的背景下，5月份上市房企債券融資規模整體收縮。貝殼研究院數據顯示，2021年5月，上市房企單月境內外債券融資共發(fā)行52筆，較上月減少38筆，發(fā)行規模折合人民幣約647億元，環(huán)比減少30.9%。

　　監管層對于房企在股權融資、信用債等方面的監管也在加強，進(jìn)一步限制了房企融資渠道?？硕鸬禺a(chǎn)研究中心統計顯示，在股權融資方面，當前上市招股書(shū)在有效期的僅有三巽控股、天泰控股、新星宇控股3家企業(yè)。非IPO股權融資發(fā)行審核也更嚴，2021年里僅有大唐控股發(fā)行1.35億港元的增發(fā)配股，而且是基于其2020年底上市IPO成功后行使的超額配股權。

　　克而瑞地產(chǎn)研究中心分析師房玲指出，自2020年發(fā)布“三道紅線(xiàn)”以來(lái)，房企的多種融資方式一直在加碼調控。供應鏈標準產(chǎn)品備案額度、股權融資、永續債發(fā)行等方面也均有實(shí)操層面的進(jìn)一步調控，預計短期內從嚴調控的政策趨勢將持續，倒推房企去杠桿，降低行業(yè)風(fēng)險。

　　不斷收緊的融資政策也整體降低了上市房企的財務(wù)杠桿。中指研究院監測數據顯示，根據2020年年報數據，滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率分別為63.5%、70.6%，較上年下降0.1個(gè)、0.7個(gè)百分點(diǎn);凈負債率分別為75.6%、81.9%，較上年下降9.1個(gè)、26.8個(gè)百分點(diǎn)。滬深及內地在港上市房地產(chǎn)公司現金短債比較上年分別上升0.08、0.32至1.37、1.54。

　　中指院分析認為，融資環(huán)境持續收緊的情況下，部分房企，尤其是高杠桿及銷(xiāo)售業(yè)績(jì)不佳的企業(yè)，現金流進(jìn)一步承壓。再加上房地產(chǎn)需求受到嚴格扼制，銷(xiāo)售回款遇阻，未來(lái)上市房企的債務(wù)違約可能會(huì )增加，同時(shí)企業(yè)之間的收并購或將越發(fā)頻繁。

　　東海證券認為，今年以來(lái)，融資端的不斷收緊及“土地供地兩集中”政策的出臺，都有利于在銷(xiāo)售、拿地、融資方面相較于中小企業(yè)更具優(yōu)勢的龍頭企業(yè)。在當前政策背景下，房地產(chǎn)行業(yè)整合加速，馬太效應更為顯著(zhù)，行業(yè)格局將向倒金字塔演變，尤其是背靠央企、具備品牌優(yōu)勢、業(yè)績(jì)穩定性強的龍頭企業(yè)值得關(guān)注。

　　華安證券分析，進(jìn)入二季度，融資端結構進(jìn)一步調整，內生回款已成貢獻主力。“土地供應兩集中”后第一批項目入市，或促進(jìn)市場(chǎng)良性競爭。“三道紅線(xiàn)”+“銀行貸款兩道紅線(xiàn)”分別在供需兩端進(jìn)行政策調控，而“土地供應兩集中”將加速行業(yè)出清，頭部房企競爭優(yōu)勢愈發(fā)明顯。