據天風(fēng)證券監測，上周36大城市一手房合計成交3.84萬(wàn)套，環(huán)比下降13.2%，同比下降5.52%。其中，一線(xiàn)、二線(xiàn)、三線(xiàn)城市成交數量環(huán)比分別下降23.25%、8.58%、14.83%。從房企近期披露的6月銷(xiāo)售簡(jiǎn)報顯示，不少房企6月銷(xiāo)售增速明顯放緩。此外，從房企披露的開(kāi)工、竣工數據看，部分房企竣工面積居于高位，新開(kāi)工面積處于低位。

　　新房銷(xiāo)售放緩

　　部分房企6月銷(xiāo)售業(yè)績(jì)明顯下滑。新城控股披露的6月經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報顯示，6月，公司共實(shí)現合同銷(xiāo)售金額約230.25億元，同比下降11.67%;銷(xiāo)售面積約183.16萬(wàn)平方米，同比下降18%。

　　針對下半年銷(xiāo)售預測，天風(fēng)證券研報顯示，整體來(lái)看，70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格漲幅已呈現穩中有落的態(tài)勢。下半年，隨著(zhù)信貸政策繼續收緊，房?jì)r(jià)漲幅有望進(jìn)一步放緩，樓市將進(jìn)入新一階段調整。

　　針對房地產(chǎn)上市公司的投資邏輯，華創(chuàng )證券研報顯示，持續看好房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展潛力，“三條紅線(xiàn)”、貸款集中度管理和集中供地新規綜合推動(dòng)行業(yè)加速邁入運營(yíng)驅動(dòng)時(shí)代，預計將推動(dòng)行業(yè)門(mén)檻提升、減少內耗，利于行業(yè)集中度提升、盈利能力改善，而由杠桿主導過(guò)渡至運營(yíng)主導，也將減少周期波動(dòng)，助力行業(yè)健康持續發(fā)展。目前，房地產(chǎn)處于估值和倉位的歷史雙底部，優(yōu)質(zhì)房企價(jià)值重估空間較大。

　　竣工面積處于高位

　　國家統計局數據顯示，1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋竣工面積36481萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)25.7%。其中，住宅竣工面積26254萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)27%。

　　從房企披露的開(kāi)工、竣工數據看，部分房企竣工面積居于高位，新開(kāi)工面積處于低位。

　　綠地控股近日披露的2021年第二季度房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況簡(jiǎn)報顯示，2021年4-6月，公司完成新開(kāi)工面積445萬(wàn)平方米，同比下降50.4%，完成竣工備案面積767萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)69.1%。2021年1-6月，公司完成新開(kāi)工面積983.6萬(wàn)平方米，同比下降39.8%，完成竣工備案面積1037.4萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)72.4%。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，國內貸款首次負增長(cháng)，銷(xiāo)售回款增速連續收窄。從6月來(lái)看，國內貸款降幅從-7.2%擴大至-16.1%;占銷(xiāo)售回款約40%的按揭貸款首次負增長(cháng)3.1%，顯示今年以來(lái)對房地產(chǎn)的資金緊縮，在開(kāi)發(fā)商層面表現的很明顯。上半年新開(kāi)工面積增速已經(jīng)從一季度的28.2%迅速收窄至上半年的3.8%，盡管有基數效應影響，但開(kāi)發(fā)商減緩新開(kāi)工的趨勢顯現。

　　全鏈條高位回落

　　李宇嘉表示，新開(kāi)工面積增速連續3個(gè)月下降，住宅新開(kāi)工面積降幅從5月的2.9%擴大至3.4%，土地購置面積連續4個(gè)月下降。不過(guò)，由于2018年至2020年商品房銷(xiāo)售一直在高位運行，2020年商品房銷(xiāo)售創(chuàng )年度新高，今年也是竣工高峰期。因此，開(kāi)發(fā)投資增速的韌勁比較足。上半年開(kāi)發(fā)投資同比增長(cháng)15.5%，盡管增速比1-5月回落3.3個(gè)百分點(diǎn)，但高位運行態(tài)勢明顯。

　　李宇嘉指出，行業(yè)全鏈條開(kāi)始高位回落。先看前端的土地市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)商資金面和新開(kāi)工。上半年，全國土地購置面積同比下降11.8%，其中盡管有去年疫情后二季度土地出讓加速造成的高基數效應，但也不能忽視近期集中供地、“三道紅線(xiàn)”半年考核、貸款集中度管理下，開(kāi)發(fā)商拿地積極性下降的現象。上半年，開(kāi)發(fā)商到位資金增速從2月份的51.2%收窄至23.5%。

　　展望下半年及未來(lái)，李宇嘉指出，房地產(chǎn)竣工高峰期持續，建筑工程、安裝工程保持旺盛態(tài)勢，抵充了新開(kāi)工和拿地增速收窄的影響。預計，全年開(kāi)發(fā)投資可能將繼續回落，但仍有望保持兩位數的增長(cháng)，這也是房地產(chǎn)調控基調不會(huì )放松的重要原因之一。當然，當前各地財政收入增速降至近年來(lái)低點(diǎn)，促進(jìn)國內經(jīng)濟大循環(huán)和“擴內需”在基建投資和公共服務(wù)上的支出較大，對樓市穩定的訴求強烈。

　　東方證券研報顯示，從統計局數據來(lái)看，6月銷(xiāo)售增速繼續回落，符合此前對本輪景氣周期已經(jīng)運行至高點(diǎn)附近的判斷。展望下半年，三四線(xiàn)市場(chǎng)韌性較強，行業(yè)實(shí)際利潤率可能高于市場(chǎng)的悲觀(guān)預期。同時(shí)，在市場(chǎng)和融資雙重壓力下，行業(yè)出清可能加速，龍頭房企利潤空間正逐步打開(kāi)，誕生一輪估值修復行情。產(chǎn)業(yè)鏈上，新開(kāi)工回落、竣工提速的趨勢不變，看好迅速成長(cháng)且消費屬性較強的物管行業(yè)。