來(lái)源：21世紀經(jīng)濟報道 作者：吳抒穎

　　報告指出，2020年，在100家樣本房企中，零踩線(xiàn)房企數量達到29家，占比29%，較2019年增加12家。從變化情況看，降檔(降1檔與降2檔)房企占比達40%，其中10家房企較2019年下降2檔，1家房企快速下降3檔。2020年房企財務(wù)表現中降檔、“變綠”成為主旋律。

　　而在被歸類(lèi)為紅檔的房企，有不少實(shí)質(zhì)上已經(jīng)經(jīng)營(yíng)困難，也出現債券違約、商票違約等惡性事件。在這個(gè)檔位中，共有泰禾、天房、恒大、富力和華夏幸福等房企。其中，泰禾、天房和華夏幸福等房企無(wú)論是經(jīng)營(yíng)數據或者債務(wù)狀況都不容樂(lè )觀(guān)，實(shí)現轉檔也存在難度，而恒大、富力則目前資金鏈都處于較為緊繃的狀態(tài)，也需要市場(chǎng)警惕。

　　但這不代表著(zhù)非紅檔房企就絕對安全。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型行業(yè)，在實(shí)際經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，每一個(gè)項目的運轉時(shí)常是以項目公司為主體來(lái)實(shí)現。這一方面能夠為項目的融資與合作提供便利，但是從另一方面來(lái)看，因為項目公司出表、入表的可操作性強，也為房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)騰挪留下了較大的空間。

　　根據報告援引國金證券統計，2020年TOP 50上市房企少數股東權益占比繼續提升2.3個(gè)百分點(diǎn)至38.67%，且占比區間普遍上移。中交、華發(fā)和奧園等15 家房企的少數股東權益占比在50%以上，42 家房企表外負債增加，祥生、弘陽(yáng)和中南等5 家房企少數股東權益占比提升超15個(gè)百分點(diǎn)，存在負債出表降杠桿的可能性。

　　此外，將少數股東權益占比與其實(shí)際盈利占比(少數股東損益/凈利潤)進(jìn)行比較也有助于判斷房企是否含有隱性負債，佳兆業(yè)、藍光、奧園、新力和陽(yáng)光城等14家房企兩者差額超過(guò)30個(gè)百分點(diǎn)，存在明股實(shí)債的風(fēng)險較高。

　　而這其中，藍光已經(jīng)實(shí)質(zhì)上構成債務(wù)違約。盡管如果以“三道紅線(xiàn)”衡量，藍光僅是“黃檔”房企，僅踩中一條紅線(xiàn)，但其債務(wù)問(wèn)題卻已經(jīng)顯露。

　　在“三道紅線(xiàn)”的背景下，報告中也建議，房企應該維持適度杠桿、拓寬融資渠道、細化投資思路以及強化內控能力。

　　“組織架構的調整，是行業(yè)競爭越來(lái)越激烈、利潤越來(lái)越微薄的背景下，對房地產(chǎn)企業(yè)提出的普遍要求。在“三道紅線(xiàn)”背景下，房企的融資規模受到限制，通過(guò)管理對成本實(shí)施管控，成為一種更加重要的能力。“兩集中”供地更是對調動(dòng)內部資源的能力提出了更高的要求。在此基礎上，強化內控能力勢必成為房企的重要戰略之一。近年來(lái)，房企普遍實(shí)施組織架構調整，并推出扁平化管理、預算管控等策略，這有可能成為常態(tài)。”報告指出。