房地產(chǎn)行業(yè)調控日趨嚴厲。無(wú)錫市日前發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機制的通知》(簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)稱(chēng)，無(wú)錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理和監測中心在調查分析基礎上，形成無(wú)錫市二手住房成交參考價(jià)格。據中證報記者粗略統計，截至目前，已有深圳、成都、西安、寧波、紹興、無(wú)錫6個(gè)城市明確推出了二手住房成交參考價(jià)。
專(zhuān)家表示，參考價(jià)制度的推行，完善了二手住房市場(chǎng)的監管，也為穩定二手住房?jì)r(jià)格提供了新路徑，一二手房?jì)r(jià)倒掛較為嚴重的城市，跟進(jìn)實(shí)施該項措施的可能性較大。預計下半年二手房成交量和成交價(jià)穩中有跌，但全年水平可能與去年持平。
或成調控標配
《通知》提出，無(wú)錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理和監測中心將在調查分析基礎上，以二手住房網(wǎng)簽備案價(jià)格為基礎，剔除異常和非典型性的交易記錄，形成部分住宅小區的二手住房成交參考價(jià)格，并在無(wú)錫市住房和城鄉建設局門(mén)戶(hù)網(wǎng)站、微信公眾號、無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)網(wǎng)等平臺發(fā)布。首批發(fā)布100個(gè)住宅小區二手住房成交參考價(jià)格，后續將根據房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，不斷優(yōu)化數據采集方式，適時(shí)調整、增加小區名單，并及時(shí)發(fā)布成交參考價(jià)格。原則上每一年更新一次。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)指出，已發(fā)布二手房參考價(jià)機制的6個(gè)城市，除紹興不在70個(gè)大中城市統計范圍內，其余5個(gè)城市均屬于二手房?jì)r(jià)上漲較快的城市。嚴躍進(jìn)預計，更多城市推進(jìn)二手房市場(chǎng)參考價(jià)機制的概率較大，特別是一二線(xiàn)重點(diǎn)城市，該政策或成二手房市場(chǎng)調控標配。
深圳今年2月初最先發(fā)文建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機制，同時(shí)發(fā)布深圳3595個(gè)住宅小區二手房成交參考價(jià)格，之后多家銀行以此作為按揭貸款的參考依據。平安證券統計顯示，深圳自2月實(shí)行指導價(jià)以來(lái)，二手房月成交量已三連跌，6月成交量跌破3000套，同比下降近八成。
諸葛找房數據研究中心認為，二手房參考價(jià)機制效應見(jiàn)竿立影，但長(cháng)期作用還需加強監管措施。深圳作為全國最早落實(shí)二手住房成交參考價(jià)制度的城市，調控力度大，政策效應最為明顯。諸葛找房數據研究中心表示，該項措施對市場(chǎng)預期影響很大，市場(chǎng)成交規模和價(jià)格水平出現一定幅度的縮水。與此同時(shí)，監管部門(mén)還需嚴格要求掛牌價(jià)格必須在參考價(jià)格范圍波動(dòng)，對于高于參考價(jià)過(guò)多的中介機構要嚴加懲治，以確保實(shí)現政策的長(cháng)期效果。
房貸利率上調
愈來(lái)愈多的熱點(diǎn)城市開(kāi)始收緊信貸。7月23日，中國人民銀行上?？偛颗c在滬銀行召開(kāi)會(huì )議，確定房貸利率上調事宜。上海首套房貸利率從4.65%上調至5%，二套房貸利率從5.25%上調至5.7%。
國盛證券稱(chēng)，上海一直是房貸利率最低的城市之一，換錨之后上海并沒(méi)有在五年期LPR基礎上加點(diǎn)，而是減掉了20個(gè)點(diǎn)，才得到了首套4.65%的利率。此次上調后，上海首套房貸利率仍低于一線(xiàn)城市平均利率水平。但即便如此，房貸利率上調還是充分反應了監管部門(mén)對房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的態(tài)度。
該機構稱(chēng)，若按照貸款200萬(wàn)元分30年繳納按揭，以等額本息計算，新政發(fā)布前首套房月均還款為10312.74元，上調后月均還款為10736.43元，增幅為4.1%。原利率下二套房月均還款為11044.07元，上調后月均還款為11608.01元，增幅為5.1%。
國盛證券認為，該政策預計對部分購房需求產(chǎn)生影響。房貸利率上調，能提高炒房客的投機成本，降低預期收益并減弱其炒樓熱情。
近期，陸續有杭州、廣州等城市部分銀行上調了房貸利率，且放款周期也有所延長(cháng)。佛山農行日前宣布對組合貸加息，上調85BP，且為滿(mǎn)足首套需求，部分銀行二手房貸款業(yè)務(wù)也已暫停。
強調標本兼治
除多地加強二手房市場(chǎng)調控以外，多個(gè)監管部門(mén)日前也密集發(fā)聲，加強樓市調控。
7月23日，住建部等八部門(mén)公布的《關(guān)于持續整治規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》指出，力爭用3年左右時(shí)間，實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉。違法違規行為得到有效遏制，監管制度不斷健全。7月24日召開(kāi)的房地產(chǎn)工作座談會(huì )再次強調堅持“三穩”目標，落實(shí)長(cháng)效機制確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。會(huì )議指出，要高度重視當前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的新情況新問(wèn)題，時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)調控這根弦，堅定不移推進(jìn)落實(shí)好長(cháng)效機制。要全面落實(shí)城市政府主體責任，發(fā)現問(wèn)題要快速反應和處置，及時(shí)采取有針對性的政策措施。
“八部門(mén)的通知對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、租賃、物業(yè)全流程管控。明確提出建立制度化常態(tài)化整治機制，對房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序問(wèn)題突出、未履行監管責任及時(shí)妥善處置的城市，進(jìn)行約談問(wèn)責。預計整改力度會(huì )相對嚴格。”中指研究院指數事業(yè)部分析師毛大鵬對中國證券報記者表示。
平安證券認為，八部門(mén)的通知強調堅持標本兼治、長(cháng)效整治，建立制度化常態(tài)化整治機制，從源頭上規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，房地產(chǎn)長(cháng)效機制進(jìn)一步完善。這一方面有助于“穩房?jì)r(jià)、穩地價(jià)、穩預期”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期平穩健康發(fā)展，未來(lái)行業(yè)波動(dòng)或大幅收窄;另一方面隨著(zhù)租賃市場(chǎng)日趨規范，“租購并舉”的實(shí)施有望緩解大城市住房突出問(wèn)題。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，今年以來(lái)，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)累計調控超過(guò)320次。其中，中央各部門(mén)的調控政策超過(guò)40次。“中央部門(mén)再次針對房地產(chǎn)市場(chǎng)密集發(fā)聲，加碼房地產(chǎn)調控政策，調控方式、力度及細致度均有顯著(zhù)升級，調控‘工具箱’不斷豐富，加強房地產(chǎn)金融審慎管理、建立多主體供給的住房制度、熱點(diǎn)城市集中供地機制、建立‘人、房、地、錢(qián)’的聯(lián)動(dòng)機制。整體看，下半年房地產(chǎn)調控從嚴趨勢不改。”
