來(lái)源：證券時(shí)報 作者：賀覺(jué)淵

　　今年7月，各線(xiàn)城市新建商品住宅成交均呈下行態(tài)勢。中指研究院數據顯示，2021年7月監測的主要城市新房成交面積環(huán)比下降14.30%，超八成城市環(huán)比均有不同程度下降，同比下降4.29%。

　　接受證券時(shí)報記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家指出，7月樓市交易在調控政策效應釋放且政策不斷收緊的情況下出現降溫，一方面說(shuō)明部分投資投機需求正在被剔除，也說(shuō)明供需雙向收緊下樓市調控取得積極進(jìn)展，預計后續市場(chǎng)降溫之勢或還將延續。

　　7月各線(xiàn)城市

　　新房成交量下降

　　雖然今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩側的調控力度不斷加大，但總體來(lái)看，上半年新房成交整體上行。中指研究院數據顯示，2021年上半年中指監測的21個(gè)主要城市，19個(gè)城市新房成交面積同比上升。6月份，新房市場(chǎng)成交量同、環(huán)比均升，其中一線(xiàn)城市新房成交面積環(huán)比上升36.84%，北京在6月新房成交面積環(huán)比升幅更是達到了100.43%。

　　進(jìn)入下半年首月，新房市場(chǎng)成交情況卻“畫(huà)風(fēng)突變”。中指研究院指出，7月樓市新房成交量同環(huán)比均降。分城市來(lái)看，7月一線(xiàn)城市成交面積環(huán)比降幅為21.34%，同比上升7.12%。二線(xiàn)代表城市成交面積環(huán)比下降11.47%，同比下降2.54%。三線(xiàn)代表城市成交面積較上月下降17.42%，同比下降26.01%。

　　對于7月新房成交的下行態(tài)勢，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)對證券時(shí)報記者表示，當前購房政策以收緊為導向，以及包括信貸收緊在內的諸多因素都對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一些利空的影響，所以市場(chǎng)交易等指標出現降溫，基本上符合預期。成交量的變化很大程度上也說(shuō)明投資投機需求正在被剔除，預計成交下行的行情還將延續。

　　貝殼研究院則指出，7月全國351城的住宅用地成交金額同比下滑51.55%，成交規劃建筑面積同比下滑47.09%，成交樓面價(jià)同比下滑8.42%。土地成交金額與成交量的明顯下滑主要是7月為22城集中供地的真空期，顯著(zhù)影響土地市場(chǎng)。同時(shí)，7月土地市場(chǎng)受到季節性波動(dòng)影響明顯。另外，隨著(zhù)政策逐步趨嚴，房企拿地逐漸謹慎。由于集中供地的22個(gè)城市皆為一二線(xiàn)城市，市場(chǎng)火熱度較高，因此7月份參與集中供地的22城由于土地成交缺席，必然導致樓面價(jià)下降。

　　供需兩端發(fā)力

　　調控效果顯著(zhù)

　　在“領(lǐng)跌”的四個(gè)一線(xiàn)城市中，上海的新房成交面積環(huán)比降幅較大，環(huán)比下降30.86%，但上海的新房成交套數和成交面積分別為14527套和147.74萬(wàn)/平方米，仍是一線(xiàn)城市最高。相比之下，深圳新房成交套數僅2712套，不僅較6月有所下降，深圳二手住宅成交量也是跌勢不止。

　　易居研究院研究員潘竑羽指出，深圳7月僅二手房成交2557套，創(chuàng )下2013年來(lái)除春節月份以外的最低值，也說(shuō)明此前深圳二手房調控效果顯著(zhù)，使得二手住宅市場(chǎng)較冷。

　　值得注意的是，在整體新房成交面積普降的情況下，7月武漢、西安新房成交面積卻環(huán)比大幅上升，漲幅分別達到31.77%、58.06%。

　　不過(guò)，武漢市住房保障和房屋管理局在7月末發(fā)布《市住房保障房管局關(guān)于加強購房資格管理工作的通知(征求意見(jiàn)稿)》， 開(kāi)啟“憑房票買(mǎi)房”時(shí)代。該文件進(jìn)一步規范了對限購區域購房資格證明的認定，并要求在獲得購房資格認定結果后即時(shí)鎖定，一段時(shí)間內僅能報一個(gè)樓盤(pán)。普遍觀(guān)點(diǎn)認為，武漢后續部分熱點(diǎn)樓盤(pán)盲目登記的現象有望減少，市場(chǎng)交易或受影響。

　　嚴躍進(jìn)認為，嚴格調控下部分城市交易表現仍然不錯或說(shuō)明此類(lèi)城市潛在需求較大。所以一旦該城市推盤(pán)節奏加快，即便中間有各類(lèi)調控也容易推高市場(chǎng)交易的規模。另外，7月份武漢、西安等部分城市購房政策相對寬松，市場(chǎng)交易不容易出現較大跌幅。

　　蘇寧金融研究院宏觀(guān)中心副主任陶金對記者表示，總體來(lái)看，供需兩端同時(shí)發(fā)力的房地產(chǎn)調控對當前樓市效果顯著(zhù)。后續各地還可以發(fā)力加強房地產(chǎn)金融審慎管理、調整集中供地機制、增加租賃住房供給，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)效機制。