土地市場(chǎng)明顯降溫

　　成交溢價(jià)率料持續走低

　　10月13日下午，隨著(zhù)北京市第二批集中土拍落下帷幕，二輪集中供地接近尾聲。從競拍結果看，土拍降溫的勢頭已經(jīng)出現在北京市場(chǎng)。

　　專(zhuān)家表示，受城市成交結構變化及熱點(diǎn)城市嚴控溢價(jià)率影響，城市地價(jià)均出現環(huán)比下滑趨勢。未來(lái)各地或調低土地出讓價(jià)格以順利完成土地出讓?zhuān)恋厥袌?chǎng)熱度將保持低位運行，溢價(jià)率指標或進(jìn)一步走低。

　　房企拿地熱情下降

　　今年8月底，北京公布第二批集中供地信息，集中供應43個(gè)住宅地塊。最終，共16宗地塊接到有效競買(mǎi)申請，其中5宗地塊已在10月12日以底價(jià)成交，剩余11宗地塊于13日進(jìn)行了現場(chǎng)競拍。

　　據悉，此次成功出讓的16宗涉宅用地共吸引20余家房企競拍，相較于首批集中土拍時(shí)50余家的參拍房企數量，下降不少。在成交金額方面，16宗地塊總成交額為509.97億元，其中僅2宗地塊觸得競價(jià)上限轉入競高標準住宅方案階段。加上此前已出讓的1宗招標地塊，北京第二批集中供應的17宗地塊總成交額為513.45億元。

　　“不只是北京，在第二輪集中土拍中多個(gè)城市遇冷，出讓地塊多以底價(jià)成交，成交溢價(jià)率也基本在5%以下，重慶、青島、濟南等城市的溢價(jià)率甚至在1%左右。”克而瑞研究中心市場(chǎng)研究總監馬千里說(shuō)。

　　馬千里稱(chēng)，重點(diǎn)城市二輪集中土拍采取了新的出讓規則，并加強了對競拍房企的資格審查，強調房企購地需利用自有資金。受此影響，央企、國企也成為重點(diǎn)城市二輪集中土拍的拿地主力，如廣州、深圳、成都等城市國企競得地塊占八成以上。

　　“除資金壓力外，土拍門(mén)檻提升也使房企拿地更為理性。從禁馬甲、限制拿地宗數、提高保證金比例、競品質(zhì)地塊需先提供建設方案、現房銷(xiāo)售等多角度提高了要求，一定程度上降低了開(kāi)發(fā)商拿地熱情。”中指研究院浙江分院常務(wù)副總經(jīng)理高院生說(shuō)。

　　流拍率明顯上升

　　值得注意的是，第二批土地集中供應流拍率明顯上升。除此次北京26宗土地未接到有效競買(mǎi)申請被延期出讓外，杭州也于近日宣布終止原定于10月12日進(jìn)行的17宗地塊出讓?zhuān)渲邪?0宗此前因報名人數不足流拍的競品質(zhì)地塊。

　　中指研究院數據顯示，截至10月12日，年內第二批集中土拍中，已完成土地出讓的15個(gè)重點(diǎn)城市共撤拍121宗地塊，流拍65宗。

　　“流拍地塊主要來(lái)自于二輪集中土拍的城市，各級城市均有多幅地塊遭遇流拍或臨時(shí)撤拍。廣州、沈陽(yáng)、重慶、濟南、天津等城市二輪集中出讓的流拍率均在30%以上，較首輪大幅升高。”馬千里說(shuō)。

　　易居企業(yè)集團CEO丁祖昱預計，接下來(lái)，在熱點(diǎn)市場(chǎng)調控易緊難松、房企資金鏈緊張的影響下，重點(diǎn)城市的流拍率預計保持高位。

　　馬千里認為，未來(lái)為避免流拍率持續走高，部分城市新一輪公告中或有所調整。一方面部分城市需要保證年度供地計劃的完成率;另一方面也有市場(chǎng)維穩，保證中長(cháng)期住房供給穩定、滿(mǎn)足合理自住需求平穩釋放的需要。預計在四季度的第三輪集中供地中，資金實(shí)力較強的房企有望得到更多拿地機會(huì )。