在全國土地市場(chǎng)普遍降溫的當下，杭州亦不例外。10月12日，14宗地塊完成出讓?zhuān)战?57.5億元。其中9宗地底價(jià)成交，最高的一宗溢價(jià)率也僅11%。與5月首次集中出讓的熱度相比，開(kāi)發(fā)商在拿地時(shí)回歸了理性。

　　平均溢價(jià)率不到3%

　　其中9宗地塊底價(jià)成交

　　今年，全國多個(gè)城市試點(diǎn)土地集中出讓?zhuān)涑踔允菫榱私o土地市場(chǎng)降溫，杭州亦在其列。今年5月，杭州首批57宗宅地集中出讓?zhuān)珶岫炔粶p，在掛牌階段就已有22宗報價(jià)至封頂，12宗進(jìn)入自持比例投報階段。最終，超七成地塊拍至封頂價(jià)+自持。

　　隨著(zhù)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)融資和貸款的收緊，樓市率先降溫，土地市場(chǎng)也隨之降溫。第二批集中出讓的土地中，17宗提前終止拍賣(mài)。

　　而成功拍賣(mài)的14宗地塊中，有9宗僅經(jīng)歷一輪報價(jià)即成交，溢價(jià)率為0。據統計，14宗地塊平均溢價(jià)率不到3%。

　　此次成交的14宗地塊，相比同板塊的高價(jià)地，地價(jià)均有不同程度的下降，平均降幅在8%以上。拿地的房企，以央企、國企以及濱江、綠城等本土開(kāi)發(fā)商為主，這些房企的經(jīng)營(yíng)比較穩健，大多屬于“三道紅線(xiàn)”融資監管中較為安全的黃檔和綠檔房企。

　　房企利潤空間增大

　　有助于樓盤(pán)品質(zhì)提升

　　此次土地低溢價(jià)成交，開(kāi)發(fā)商的拿地成本也將直接降低，從而增厚利潤空間。

　　此次14宗地塊的名義樓面價(jià)和精裝限價(jià)之間的平均差價(jià)為11962元/m2，即便折算10%配建公租房的地價(jià)和建安成本，實(shí)際價(jià)差也有10000元/m2左右。這樣的價(jià)差，算是近兩年來(lái)的較高水平。

　　據測算，杭州首批集中出讓的地塊平均利潤率為負值，除了少數項目可實(shí)現微利之外，大多數項目面臨虧損。而此次出讓的14宗地塊，平均利潤率接近5%，個(gè)別項目若成本控制得當，利潤率有望達到10%。

　　“在杭州，要打造一個(gè)品質(zhì)還過(guò)得去的樓盤(pán)，地價(jià)和房?jì)r(jià)差大概9000~10000元/m2，這跟此次出讓的14宗地塊平均差價(jià)基本一致。房企有了利潤保證，理論上也會(huì )體現在品質(zhì)上。”某本土品牌房企工程負責人認為，地價(jià)成本下降有助于杭州樓盤(pán)品質(zhì)整體回升。

　　地價(jià)回歸理性

　　專(zhuān)家：新房市場(chǎng)有支撐

　　此次杭州土拍降溫并不意外，說(shuō)到底是前期調控的積極成果，有助于土地市場(chǎng)回歸理性。

　　土拍規則的改變，可以說(shuō)對于抑制土拍過(guò)熱起到了立竿見(jiàn)影的效果。根據新規，同一家房企最多只能報名5宗地塊，嚴查報名資金來(lái)源，取消勾地保證金制度，一系列組合拳使得報名房企數量明顯下降。

　　此外受融資政策趨緊等因素影響，房企手頭上的資金顯然沒(méi)有上半年寬松，雖有拿地意愿但是資金不足。

　　“此次杭州土拍遇冷，會(huì )對購房者的信心產(chǎn)生一定的心理沖擊，但不用過(guò)于擔心。杭州這幾年人口流入量非常大，而且新房?jì)r(jià)格沒(méi)有泡沫，即便地價(jià)下跌也幾乎影響不到新房?jì)r(jià)格。此外17宗地塊終止出讓?zhuān)彩沟妹髂甑氖袌?chǎng)供應量偏少，會(huì )對市場(chǎng)形成一定的支撐。”拿地寶研究院院長(cháng)錢(qián)賢強認為。

　　杭州下一批地塊集中出讓預計要到明年初。多家房企投拓部人士認為，部分房企當前正在努力降低負債率，到明年初現金狀況可能會(huì )有好轉，可以參與拿地。