“這個(gè)政策如果嚴格執行，對于行業(yè)來(lái)說(shuō)有著(zhù)核彈級影響。”在北京發(fā)布租賃市場(chǎng)新規后，有專(zhuān)家如此對中新經(jīng)緯記者感嘆。2日2日，北京市住建委、市市場(chǎng)監管局、市金融局、市網(wǎng)信辦、北京銀保監局五部門(mén)發(fā)布《關(guān)于規范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的通知》，《通知》將于3月1日正式實(shí)施。春節前，北京對租賃市場(chǎng)的整頓終于拉開(kāi)帷幕。
北京市住建委網(wǎng)站截圖
此次北京《通知》有三個(gè)內容最關(guān)鍵——
第一、住房租賃企業(yè)向承租人預收的租金數額原則上不得超過(guò)3個(gè)月租金，收、付租金的周期應當匹配。
第二、住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金應當通過(guò)北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì )建立的專(zhuān)用賬戶(hù)托管，收取的押金數額不得超過(guò)1個(gè)月租金。
第三、銀行業(yè)金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)。這三條內容其實(shí)管控了三種資金，包括租金、押金和首付貸資金。
嚴禁“長(cháng)收短付”
長(cháng)租公寓禁收三月以上租金
《通知》明確，限制租賃企業(yè)“資金池”，嚴禁“長(cháng)收短付”，住房租賃企業(yè)向承租人預收的租金數額原則上不得超過(guò)3個(gè)月租金，收、付租金的周期應當匹配。
房產(chǎn)微信公眾號“京房字”指出，針對蛋殼公寓事件暴露出來(lái)的問(wèn)題，此次出臺的新規逐條逐項的提出了規范和監管的具體措施，全篇幾乎90%以上，都是如何規范住房租賃、保護房主和租客雙方的合法權益，避免租賃交易風(fēng)險的。
首先，租金的“長(cháng)收短付”是長(cháng)租公寓的最大問(wèn)題。長(cháng)租公寓向租客一次性收取半年甚至一年的房租，卻按季度甚至按月支付給房主，形成自己的資金池，而且一旦資金鏈斷了，房主收不到租金，但租客預交的長(cháng)期租金又要不回來(lái)，損害了房主和租客的利益，形成了矛盾糾紛。
對此，《通知》中明確規定，住房租賃企業(yè)向承租人預收的租金數額不得超過(guò)3個(gè)月租金，收、付租金的周期應當匹配。也就是說(shuō)，長(cháng)租企業(yè)找租客收的租金，最多也就是按季度交。而且如果租客是按季度交租的，那么長(cháng)租公寓給房主也應該按季度支付房租。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴中新經(jīng)緯記者，“北京的調控新政策要求限制租賃企業(yè)‘資金池’，嚴禁‘長(cháng)收短付’，不準超過(guò)3個(gè)月租金，這就代表了這類(lèi)租賃企業(yè)基本失去了挪用資金池的可能性。”
資金池沒(méi)了!租金貸不得打給長(cháng)租公寓
其次，租金貸也是這次蛋殼事件中暴露出來(lái)的一個(gè)大問(wèn)題。業(yè)內人士指出，租金貸最大的問(wèn)題，就是本應放給租客的貸款，卻被直接轉付給了長(cháng)租公寓，成為了長(cháng)租公寓擴張的資本。
因此，此次北京《通知》中明確，銀行業(yè)金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)。
也就是說(shuō)，租客申請了貸款，可以直接把貸款發(fā)放給租客，其用于支付房租?；蛘呤呛炗唴f(xié)議后，發(fā)放給房東，用于租客支付租金。反正就是不能給長(cháng)租公寓企業(yè)。
另?yè)戮﹫髨蟮?，北京市住建委表示，此前已?jīng)預收租金超過(guò)3個(gè)月的部分和存量“租金貸”，租賃企業(yè)要建立專(zhuān)戶(hù)逐步化解。
押金須納入專(zhuān)用賬戶(hù)托管，企業(yè)不能擅自動(dòng)用和挪用
押金同時(shí)也是之前長(cháng)租公寓矛盾糾紛中的一個(gè)重要問(wèn)題，租客的押金交給了長(cháng)租公寓，但出現糾紛時(shí)，長(cháng)租公寓無(wú)法給房主退還押金。
此次《通知》要求，長(cháng)租公寓企業(yè)向承租人收取的押金，應當通過(guò)北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì )建立的專(zhuān)用賬戶(hù)托管，收取的押金數額不得超過(guò)1個(gè)月租金。
這類(lèi)似于二手房交易的資金監管，由一個(gè)專(zhuān)門(mén)的賬戶(hù)來(lái)托管，長(cháng)租公寓企業(yè)不能挪用。
《通知》規定，長(cháng)租公寓企業(yè)應于合同終止后2個(gè)工作日內通知北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì )退還押金，中介協(xié)會(huì )應在1個(gè)工作日內將押金的本金和同期存款利息退還給承租人。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)指出，對于租金來(lái)說(shuō)，杜絕了“長(cháng)收短付”的現象，防范長(cháng)租公寓企業(yè)賺“差價(jià)”，這也是為了規范租金的使用。而對于押金來(lái)說(shuō)，既規定了押金只能收取一個(gè)月的水平，同時(shí)也明確了押金托管的概念。
張大偉認為，沒(méi)有資金池，沒(méi)有租期錯配就不再有暴雷的可能性，所以北京的調控解決了根本問(wèn)題，只要嚴格執行，這個(gè)行業(yè)將出現顛覆變化。
“租賃市場(chǎng)因為不需要過(guò)戶(hù)確權，所以很難監管，包括之前的不準隔斷等政策，大部分公寓企業(yè)并未執行，所以這一長(cháng)租公寓政策如果嚴格執行，對于行業(yè)來(lái)說(shuō)有核彈級影響。但具體的政策影響還要看落地執行情況。特別是大部分大型公司是否執行。”他補充道。
官方喊話(huà)：堅決叫停以圈錢(qián)為目的大搞金融化、資本化的邪路歪招
據“京房字”微信號，北京市住建委有關(guān)負責人表示，近年來(lái)各地長(cháng)租公寓爆雷事件頻發(fā)，究其原因，多為搶占市場(chǎng)、擴大規模，采取高進(jìn)低出、長(cháng)收短付、租金貸款等違規行為盲目擴張，導致其經(jīng)營(yíng)難以為繼。
共性問(wèn)題，一是以互聯(lián)網(wǎng)思維主導經(jīng)營(yíng)，通過(guò)燒錢(qián)、沖量、包裝上市方式實(shí)現套利，經(jīng)營(yíng)模式風(fēng)險高。
二是長(cháng)期依賴(lài)于股權融資，靠股東輸血維持經(jīng)營(yíng)。資本在租賃市場(chǎng)等民生領(lǐng)域跑馬圈地的同時(shí)，又千方百計規避社會(huì )責任。
三是通過(guò)銀行租金分期貸款變相融資，直接形成資金池，走上高杠桿瘋狂擴張之路，并轉嫁風(fēng)險，使社會(huì )被動(dòng)埋單、政府被迫接盤(pán)。
北京市多措并舉貫徹落實(shí)“租購并舉”國家戰略，大力培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，支持和鼓勵長(cháng)租企業(yè)規范、穩健經(jīng)營(yíng)，對以圈錢(qián)為目的大搞金融化、資本化的邪路歪招，北京市將會(huì )堅決叫停，主動(dòng)引爆。
