房企融資環(huán)境正在逐步“解凍”，但房企對融資回暖的感受仍需時(shí)日。

　　11月9日，券商中國記者核實(shí)到，中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì )當天舉行房企代表座談會(huì )，部分房企有計劃近期在銀行間市場(chǎng)注冊發(fā)行債務(wù)融資工具。

　　有債券從業(yè)人士對券商中國記者表示，上述座談會(huì )的召開(kāi)，意味著(zhù)房地產(chǎn)企業(yè)境內發(fā)債的相關(guān)政策會(huì )有所松動(dòng)，近期將會(huì )有房企在公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)債融資，同時(shí)，銀行等機構投資者也會(huì )通過(guò)債券投資等方式重新為房企“輸血”，防止房企資金鏈進(jìn)一步惡化。

　　自人民銀行、銀保監會(huì )于9月底召開(kāi)房地產(chǎn)金融工作座談會(huì )以來(lái)，金融監管部門(mén)多次釋放房地產(chǎn)金融政策信號，引導房企融資環(huán)境逐步“解凍”，避免市場(chǎng)預期進(jìn)一步惡化。不過(guò)，相對于融資環(huán)境改善這一慢變量，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)更為明顯的變化已有顯現——全國第三批集中供地正迎來(lái)優(yōu)化放松。

　　房企融資環(huán)境逐步“解凍”

　　據財聯(lián)社報道，銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì )11月9日舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì )。據參會(huì )人士透露，招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園等公司近期均有計劃在銀行間市場(chǎng)注冊發(fā)行債務(wù)融資工具。

　　上述信號被看作是房企融資環(huán)境松動(dòng)的新舉動(dòng)。北京一從事房企債券承銷(xiāo)的券商人士對券商中國記者表示，上述參會(huì )房企在房地產(chǎn)業(yè)內尚屬財務(wù)實(shí)力相對雄厚的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，這些房企的境內債券目前在二級市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)相對較小，反映出市場(chǎng)對這些房企的認可。不過(guò)，今年以來(lái)，受“三線(xiàn)四檔”規則等房地產(chǎn)融資政策調控影響，房企不論是在交易所市場(chǎng)還是在銀行間市場(chǎng)的公開(kāi)發(fā)債都受限明顯。近兩年來(lái)，房企尤其是民營(yíng)房企發(fā)行公司信用類(lèi)債券的占比有所下降，更受房企親睞的是供應鏈ABS(資產(chǎn)支持證券)，但今年以來(lái)即便是房企供應鏈ABS發(fā)行也遭遇一定困難。

　　深圳一債券從業(yè)人士對券商中國記者表示，交易商協(xié)會(huì )舉行房企代表座談會(huì )，釋放了房企發(fā)債將松綁的積極政策信號，但政策松綁后，房企融資看還要看債券實(shí)際發(fā)行情況，預計會(huì )有銀行等機構投資者會(huì )參與優(yōu)質(zhì)房企的債券融資?，F在對房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，保持現金流的穩定至關(guān)重要，只要增量融資的渠道能打開(kāi)，企業(yè)的流動(dòng)性就會(huì )得到改善。

　　從銀行信貸端看，雖然從各地按揭貸款審批進(jìn)度和利率方面，個(gè)人按揭貸款額度緊張的情況有所緩解，但房企開(kāi)發(fā)貸邊際放松的政策傳導仍需時(shí)日。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，圍繞房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險問(wèn)題，預計今年四季度和明年上半年還會(huì )有新的政策，進(jìn)而為房企經(jīng)營(yíng)創(chuàng )造更好的營(yíng)商環(huán)境。

　　東北地區一家國有大行人士對券商中國記者表示，該行近期要求維持房地產(chǎn)相關(guān)貸款余額穩定。按目前的導向，涉房貸款額度預計會(huì )適度寬松一下，但總體上不會(huì )增加太多。

　　“現在確實(shí)有房企面臨較大困難，我覺(jué)得針對房企的信貸環(huán)境會(huì )慢慢調整，在堅持房住不炒的原則基礎上，支持房企的合理融資需求”。上述大行人士表示。

　　第三輪集中供地政策出現寬松

　　房企融資環(huán)境逐步回暖的同時(shí)，近期，房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一個(gè)顯著(zhù)變化亦引起市場(chǎng)關(guān)注。

　　近日，濟南、蘇州、無(wú)錫、南京、深圳、上海、廣州等地已經(jīng)陸續公布了今年第三輪集中供地明細。從細則來(lái)看，第三輪集中供地的門(mén)檻較第二輪有明顯降低，比如，有城市下調了土拍保證金比例和首付款比例，部分地塊的起拍價(jià)也被下調。

　　從10月末開(kāi)始，第三輪集中供地細則陸續出臺。從已披露的細則來(lái)看，部分城市正在不同程度地下調競買(mǎi)門(mén)檻。其中，蘇州將第三輪土拍地塊保證金比例全部下調至30%(第二輪地塊多為50%)，土地款首付比例由60%下調至50%，同時(shí)取消因超溢價(jià)而需提前支付尾款的要求;南京在第三輪集中供地中，取消“不得聯(lián)合報名競買(mǎi)、不得合作開(kāi)發(fā)，嚴格限制股權轉讓”的要求，房企資質(zhì)由“二級或一級”下調至“三級及以上”。廣州的第三輪集中供地，部分 " 回爐 " 地塊起拍價(jià)出現小幅下調，部分地塊也取消了新房限售價(jià)。相較于此前兩批集中供地，第三批供地無(wú)論從數量上還是金額上，都有了一定程度的下降。

　　與各地政府在集中供地的供給側所展示出的“誠意”相比，需求側的回暖仍需時(shí)日。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，第三輪集中供地政策開(kāi)始寬松，全國第三批集中供地將在下調地價(jià)起價(jià)，下調保證金比例、減少捆綁限制、放寬開(kāi)發(fā)商拿地付款周期等多個(gè)方面進(jìn)行優(yōu)化。但預計對于企業(yè)來(lái)說(shuō)，11-12月再拿地已經(jīng)不可能帶來(lái)年內現金流，這種情況下，大部分企業(yè)參與積極性繼續降低，預計第三輪集中供地整體市場(chǎng)溫度繼續降低?？傮w看，目前樓市政策底部還不能確定，除非出現信貸明顯寬松。