防爛尾，充分保障購房人合法權益——
北京加強商品房預售資金監管
□ 針對當前存在的諸如購買(mǎi)的期房還沒(méi)到手，開(kāi)發(fā)商卻被曝出沒(méi)錢(qián)還債，購房人的錢(qián)眼看著(zhù)要打水漂等突出問(wèn)題，實(shí)現資金“管好不管死”，能夠充分保障購房人合法權益。
□ 對預售資金繳存和使用亂象進(jìn)行管控，是防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的重要舉措，有望避免“爛尾樓”的出現。
去年以來(lái)，泰禾、恒大集團部分在京項目相繼出現資金鏈緊張、停工及預售資金挪用等情況。對此，北京市住房和城鄉建設委、人行營(yíng)管部、北京銀保監局三部門(mén)近日聯(lián)合印發(fā)《北京市商品房預售資金監督管理辦法(2021年修訂版公開(kāi)征求意見(jiàn)稿)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》)，面向社會(huì )公開(kāi)征求意見(jiàn)。
“新修訂的《辦法》主要包括總則、一般規定、資金收存支取、監督管理四個(gè)部分31條。針對當前存在的諸如購買(mǎi)的期房還沒(méi)到手，開(kāi)發(fā)商卻被曝出沒(méi)錢(qián)還債，購房人的錢(qián)眼看著(zhù)要打水漂等突出問(wèn)題，實(shí)現資金‘管好不管死’，能夠充分保障購房人合法權益。”北京市住建委相關(guān)負責人說(shuō)。
業(yè)內專(zhuān)家認為，該《辦法》主要從提升資金監管能力、提高資金監管額度以及提升監管主體責任等維度出臺相關(guān)要求。而對預售資金繳存和使用亂象進(jìn)行管控，是防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的重要舉措，有望避免“爛尾樓”的出現。
辦法中提及的“封閉管理”頗具亮點(diǎn)，后續在各地政策中有望體現。對于房企而言，或將倒逼房企進(jìn)一步加快營(yíng)銷(xiāo)加速回款，對信用水平較高的房企影響相對較小。
《辦法》明確預售資金監督管理堅持銀行監管、政府指導、多方監督、保障建設的原則。針對此前銀行從事資金監管“零門(mén)檻”的問(wèn)題，明確北京市住建委會(huì )同北京銀保監局、人行營(yíng)管部將綜合銀行監管能力、服務(wù)效率、研發(fā)水平、經(jīng)營(yíng)狀況、信用等級等因素，公開(kāi)招標擇優(yōu)選擇銀行承擔監管工作，開(kāi)發(fā)企業(yè)在中標銀行范圍內選擇專(zhuān)用賬戶(hù)的開(kāi)戶(hù)銀行。同時(shí)，對中標銀行履職情況定期考核，淘汰遞補。
值得注意的是，本次新修訂的《辦法》擬將現行的入賬流程調整為先監管保護后網(wǎng)簽。征求意見(jiàn)稿提出，項目預售過(guò)程中，購房人支付的定金、首付款等購房款應由購房人賬戶(hù)直接存入監管賬戶(hù)，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得轉存入其他賬戶(hù)。購房人將定金、符合個(gè)人住房貸款規定的首付款足額存入專(zhuān)用賬戶(hù)后，方可完成擬購房屋的認購書(shū)網(wǎng)上簽約、售房合同網(wǎng)上簽約等功能。
據了解，監管銀行通過(guò)北京銀保監局金融專(zhuān)網(wǎng)與本市房地產(chǎn)交易管理系統實(shí)時(shí)共享房屋網(wǎng)上簽約和入賬信息。“信息共享后，只要資金到賬，房地產(chǎn)交易管理系統就會(huì )自動(dòng)觸發(fā)，可以實(shí)現無(wú)縫連接。”北京市住建委有關(guān)負責人表示，若資金存入監管賬戶(hù)后超過(guò)一定時(shí)間仍不網(wǎng)簽，將被原路返回。
信息共享也有利于監管。北京銀保監局可將共享的開(kāi)發(fā)項目銷(xiāo)售進(jìn)度、網(wǎng)簽備案明細、監管賬戶(hù)交易明細等信息，與監管銀行上報數據交叉核驗，穿透監測開(kāi)發(fā)企業(yè)與監管銀行預售資金監管執行情況。
為便于購房人知曉并監督已交付購房款的使用，《辦法》提出，購房人可憑網(wǎng)簽編號、密碼等信息，通過(guò)政府網(wǎng)站查詢(xún)預售許可項目對應的預售資金監管賬戶(hù)入賬、支取、余額。
此外，《辦法》還提出，預售資金重點(diǎn)監管額度可由各區根據企業(yè)信用水平、經(jīng)營(yíng)狀況、交付條件等因素綜合確定，每平方米不低于5000元，較此前大幅提高43%。
針對部分開(kāi)發(fā)企業(yè)挪用預售資金，導致項目經(jīng)營(yíng)困難問(wèn)題，《辦法》特別規定，當預售項目存在重大風(fēng)險隱患時(shí)，區住房城鄉建設部門(mén)應全面接管預售資金監管賬戶(hù)或建立政府監管賬戶(hù)，實(shí)施封閉管理保障資金安全，優(yōu)先用于工程建設。
