12月2日，惠譽(yù)宣布下調北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱(chēng)鴻坤地產(chǎn))的長(cháng)期外幣發(fā)行人違約評級至“CCC+”，下調其高級無(wú)抵押評級和未償美元高級票據的評級至“CCC+”，回收率評級為“RR4”。此前11月30日，聯(lián)合資信下調其主體及債權信用評級。機構判斷，債務(wù)壓頂疊加房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)績(jì)惡化，鴻坤地產(chǎn)的償債壓力加大。

　　流動(dòng)性壓力持續加大

　　目前，鴻坤地產(chǎn)有三只一般公司債處于存續狀態(tài)，分別是“19鴻坤01”“18鴻坤01”“18鴻坤03”，票面利率均為7.5%，債券余額共計約為9.20億元人民幣。

　　進(jìn)入11月，上述三只債券進(jìn)入多事之秋。11月22日，鴻坤地產(chǎn)本應于當天完成兌付的“19鴻坤01”，卻召開(kāi)了債券持有人會(huì )議;到23日，“19鴻坤01”“18鴻坤01”“18鴻坤03”均申請停牌;25日，上交所披露信息顯示，針對“19鴻坤01”的回售兌付兌息等事項，已累計獲得53.33%的同意投票，“低空飛過(guò)”達成展期。

　　11月30日，剛剛復牌的三只債券便被信用評級機構“暴擊”。當日，聯(lián)合資信下調鴻坤地產(chǎn)主體及“18鴻坤01”“18鴻坤03”“19鴻坤01”信用等級至“AA-”，評級展望維持負面。12月2日，又遭惠譽(yù)下調評級。

　　評級下調與其疲軟的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)不無(wú)關(guān)系。數據顯示，2018年至2020年，鴻坤地產(chǎn)的凈利潤、營(yíng)業(yè)利潤、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤率均連續下滑。到2021年上半年，鴻坤地產(chǎn)實(shí)現營(yíng)業(yè)收入約52.15億元，歸母凈利潤由盈轉虧，虧損達6195.43萬(wàn)元。

　　此外，鴻坤地產(chǎn)償債能力也受到質(zhì)疑。截至2021年6月底，公司全部債務(wù)(含應付票據)153.38億元，其中短期債務(wù)(含應付票據)59.65億元，現金短債比仍低于1倍，短期流動(dòng)性和整體債務(wù)壓力均較大。

　　聯(lián)合資信稱(chēng)：“考慮到近期行業(yè)融資政策收緊及金融機構風(fēng)險偏好降低，公司再融資渠道不斷收縮，流動(dòng)性管理壓力將持續加大。”惠譽(yù)也在12月2日的評級報告中稱(chēng)，考慮到中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的減速，鴻坤地產(chǎn)的銷(xiāo)售前景存在不確定性，可能導致其流動(dòng)性進(jìn)一步惡化。

　　此外，鴻坤地產(chǎn)還有一只票息高達14.75%、債券余額1.93億美元的美元債。

　　千億銷(xiāo)售目標“夢(mèng)碎”

　　鴻坤地產(chǎn)創(chuàng )立于2002年。作為京系房企，它以開(kāi)發(fā)北京西紅門(mén)項目起家，逐漸將業(yè)務(wù)擴展至環(huán)京區域，天津、廊坊、涿州、張家口成為其重點(diǎn)布局的城市。此后，在長(cháng)三角、粵港澳大灣區、海南等區域，也能看到鴻坤地產(chǎn)的項目。截至2021年上半年，公司累計打造了50多個(gè)地產(chǎn)項目，總開(kāi)發(fā)面積超1300萬(wàn)平方米。

　　但是，自2016年北京及環(huán)京區域嚴厲的樓市調控政策相繼落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯趨冷，項目銷(xiāo)售壓力陡增。鴻坤地產(chǎn)與其他在京津冀區域重點(diǎn)布局的房企一樣，都面臨著(zhù)項目去化難、售價(jià)下調的窘境。

　　在當時(shí)，鴻坤地產(chǎn)并沒(méi)有預想到此次調控會(huì )有這么大的威力。2017年，鴻坤集團還定下到2023年達成“四個(gè)千億”的目標，其中之一就是地產(chǎn)板塊達到千億銷(xiāo)售目標。但從近兩年來(lái)看，鴻坤地產(chǎn)年銷(xiāo)售額停留在不足200億元的水平，距離千億目標相去甚遠。

　　“2020年，鴻坤地產(chǎn)80%的銷(xiāo)售額來(lái)自環(huán)渤海地區(包括北京市、天津市和河北省)，考慮到北京及周邊地區嚴格的購房限制，與土地儲備更加多元化的的同行相比，鴻坤地產(chǎn)可能更容易受到政策風(fēng)險影響。”惠譽(yù)認為。

　　成立多年，鴻坤地產(chǎn)多次傳出上市消息，但都沒(méi)有付諸行動(dòng)。2021年4月，鴻坤系多家公司的股權結構發(fā)生變更，外界亦猜測鴻坤地產(chǎn)或為上市做準備，但至今仍沒(méi)有新的動(dòng)作。從當前的外部環(huán)境看，資本市場(chǎng)對地產(chǎn)股并不看好，同為京系房企的石榴集團，其招股書(shū)也在近日失效。

　　12月1日晚，鴻坤地產(chǎn)公告稱(chēng)，因公司主體信用評級被聯(lián)合資信下調為“AA-”，觸發(fā)上海證券交易所相關(guān)規定，旗下三只債券“18鴻坤01”“18鴻坤03”“19鴻坤01”自12月2日起調整交易方式。

　　根據上交所發(fā)布的《關(guān)于調整債券上市期間交易方式有關(guān)事項的通知》，債券觸發(fā)交易機制調整情形后，交易方式將由原同時(shí)采取集中競價(jià)交易和大宗交易方式，調整為僅采取協(xié)議大宗交易方式，且僅限符合債券市場(chǎng)投資者適當性管理相關(guān)規定的合格機構投資者買(mǎi)入。

　　不過(guò)，上交所也為持有債券數量較少的投資者設計了一次性賣(mài)出機制，投資者持有的債券數量少于規定最低申報數量的，可以一次性申報賣(mài)出所持有的債券。

　　Wind數據顯示，上述三只債券最近一次的成交日期分別為11月11日、10月26日和11月17日，交易活躍度較低。

　　鴻坤地產(chǎn)表示，此次債券交易機制調整對公司債券的償債能力造成了一定程度的負面影響。目前公司正在積極協(xié)調各方商討多種方式解決當前問(wèn)題，加快制定短中長(cháng)期綜合化解方案，將調整經(jīng)營(yíng)策略，開(kāi)拓項目市場(chǎng)，同時(shí)積極拓寬融資渠道，緩解流動(dòng)性壓力。