隨著(zhù)近期融資環(huán)境有所放松，多筆供應鏈ABS融資計劃獲準發(fā)行，優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企有望率先享受“紅利”。

　　12月6日，龍光集團宣布將于近期啟動(dòng)CMBS、供應鏈ABS等資產(chǎn)支持類(lèi)證券化產(chǎn)品的發(fā)行工作；12月5日，碧桂園官微披露，擬于近期向交易所申請發(fā)行供應鏈ABS產(chǎn)品；同日，金地集團“長(cháng)城證券-金地集團2021年一期2號資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃”獲準發(fā)行，擬于2022年初上市。進(jìn)入12月以來(lái)，7天內便有多家民營(yíng)房企釋放融資計劃。

　　對此，諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄向記者表示，“房企ABS融資獲批傳遞出房企融資環(huán)境有所放寬”，但值得注意的是，ABS融資更多傾向于資質(zhì)較優(yōu)房企。

　　多筆ABS融資計劃獲準發(fā)行

　　銀行貸款、債券融資、ABS融資、信托融資、商票、關(guān)聯(lián)方借款、夾層式資管計劃、引入戰略投資、定向增發(fā)等是房企主要融資手段。但從過(guò)往來(lái)看，民營(yíng)房企通過(guò)前述手段進(jìn)行融資并不順利，不過(guò)這一境況或將迎來(lái)轉機。

　　對于發(fā)行供應鏈ABS產(chǎn)品，碧桂園指出，供應鏈ABS產(chǎn)品作為創(chuàng )新型融資方式，有助于上游企業(yè)拓寬融資渠道、降低融資成本、提高經(jīng)營(yíng)效率，從而增強碧桂園供應鏈體系內合作伙伴的競爭力。

　　此外，萬(wàn)科也加入到ABS融資大軍中。有消息稱(chēng)，萬(wàn)科擬于近期發(fā)行7.77億元供應鏈ABS，并計劃于12月份將2021年內供應鏈ABS額度發(fā)行完畢。

　　“ABS融資從9月份起出現三個(gè)明顯變化：一是發(fā)行總量大減，月度平均下滑30%以上；二是首次發(fā)行的融資項目數量收縮，月均為個(gè)位數；三是供應鏈ABS規模大幅下降，特別是10月份和11月份，供應鏈ABS規模不及9月份的三分之一。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監陳星對《證券日報》記者表示，自11月份以來(lái)，CMBS/CMBN及購房尾款各僅有一筆新融資項目發(fā)行。

　　此外，11月份，據上交所信息披露顯示，多筆ABS融資計劃已得到回應。例如“融創(chuàng )環(huán)球中心資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃”顯示為已通過(guò)、“中鐵置業(yè)青島中心資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃”顯示為已受理等。而進(jìn)入12月份以來(lái)，更有多筆購房尾款、供應鏈融資計劃項目狀態(tài)出現更新。例如新鐵鑫建購房尾款資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃、綠城2021年度應收賬款資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃，均顯示為已反饋。由此可見(jiàn)，各融資類(lèi)別均已進(jìn)入審核程序，ABS新增項目發(fā)行進(jìn)入預熱階段。

　　據中指研究院監測數據顯示，2021年1月份-11月份，ABS融資總額占房企非銀融資的22.4%，其中供應鏈ABS為融資主力，前三季度融資額占房企ABS發(fā)行總額的60%以上。

　　陳星認為，房企發(fā)行ABS的另一個(gè)重要因素是增加融資的同時(shí)不會(huì )新增有息債務(wù)。但監管已將ABS融資納入參考范圍，隱藏債務(wù)作用將下降，發(fā)行動(dòng)力也會(huì )隨之減弱，因此預計未來(lái)ABS融資規模再度爆發(fā)的可能性不大。

　　房企資金壓力能否得到緩解

　　12月6日，中國人民銀行(下稱(chēng)“央行”)宣布將于2021年12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。對此，陳宵表示，上述舉措有助于房企資金壓力得到緩解，預計更多優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企融資計劃將會(huì )獲得審批，融資規?；驅⒂兴鶖U大。

　　值得關(guān)注的是，12月1日，中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì )受理碧桂園、龍湖和中海3家房企的中期票據注冊申請。據悉，碧桂園和龍湖計劃分別在銀行間債券市場(chǎng)注冊發(fā)行50億元中期票據，中海擬發(fā)行100億元中期票據，募集資金均將用于償還金融機構貸款。

　　此外，自11月初中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì )舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì )后，招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園、龍湖集團、美的置業(yè)等房企均表示，近期計劃在銀行間市場(chǎng)注冊發(fā)行債務(wù)融資工具。

　　即便融資開(kāi)閘，但部分房企資金鏈壓力仍得不到緩解，流動(dòng)性危機尚存。“今年房企到期債務(wù)壓力較大，房企不得不動(dòng)用存量現金償還債務(wù)，現金流進(jìn)一步承壓。”中銀證券研究部分析師夏亦豐指出，經(jīng)估算在當前融資和銷(xiāo)售環(huán)境沒(méi)有改善情況下，預計2022年房企債券和信托月度凈償還量平均在600億元左右，平均每月凈償還量/預計銷(xiāo)售回款在9.5%-14.3%之間，說(shuō)明房企未來(lái)一年剛性?xún)陡兜膫鶆?wù)壓力不斷走高。

　　在夏亦豐看來(lái)，目前民營(yíng)房企仍處在持續出清過(guò)程中，可能需要1年或更多時(shí)間，房企的混沌狀態(tài)大概率會(huì )延續到2022年年底。地方國企、城投平臺托市將在集中土拍中成為主流，而城投平臺拿地后大概率還是會(huì )找專(zhuān)業(yè)度更好的民營(yíng)房企合作(不排除尋找央國企合作)，預計有兩種模式：一是一段時(shí)間后直接轉讓?zhuān)衿蠡蛞允召徯问竭M(jìn)入；二是直接引入民企“操盤(pán)”。