近兩個(gè)月，房地產(chǎn)企業(yè)融資正逐步回歸常態(tài)。記者從金融管理部門(mén)和多家銀行了解到，11月金融機構房地產(chǎn)融資環(huán)比、同比繼續“雙升”。11月房地產(chǎn)貸款投放在10月大幅回升基礎上，繼續保持環(huán)比、同比雙升態(tài)勢。11月以來(lái)，多家房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場(chǎng)注冊發(fā)行債務(wù)融資，融資規模較10月大幅增長(cháng)。

　　業(yè)內人士認為，隨著(zhù)恒大事件短期沖擊的逐步明朗化，行業(yè)預期將進(jìn)一步改善，金融機構對房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為已恢復至正常狀態(tài)。

　　融資規模環(huán)比大幅增長(cháng)

　　中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì )12月10日舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì )。這是繼11月9日之后，交易商協(xié)會(huì )二度舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì )，向市場(chǎng)釋放出房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境將繼續改善的信號。

　　據參加12月10日交易商協(xié)會(huì )房企代表座談會(huì )的人士透露，短期個(gè)別房企出現風(fēng)險不會(huì )影響中長(cháng)期市場(chǎng)正常融資功能，交易商協(xié)會(huì )將重點(diǎn)支持符合房地產(chǎn)調控政策的企業(yè)注冊發(fā)行中長(cháng)期限債務(wù)融資工具，募集資金優(yōu)先用于補充已售在建項目的資金缺口，以及用于房地產(chǎn)項目或資產(chǎn)的股權收購，支持保交樓、保民生、保穩定，積極滿(mǎn)足房地產(chǎn)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，此次座談會(huì )釋放出房地產(chǎn)市場(chǎng)融資環(huán)境持續改善信號，將有助于緩解房企資金壓力，防范化解風(fēng)險。

　　從近期債券發(fā)行的情況看，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資環(huán)境正在逐步回暖。數據顯示，11月，房地產(chǎn)企業(yè)在境內市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)行各類(lèi)債券(含資產(chǎn)支持債券)共49只，較10月多發(fā)20只;發(fā)行面值總額達482.48億元，比10月多263億元，環(huán)比上升約120%。從債券類(lèi)型看，11月發(fā)行的地產(chǎn)債券多為銀行間市場(chǎng)的中期票據和超短期融資券。

　　“房企資金面緊張的情況略有緩和。”交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹分析稱(chēng)。

　　9月末，央行貨幣政策委員會(huì )第三季度例會(huì )以及央行、銀保監會(huì )房地產(chǎn)金融工作座談會(huì )均明確提出“維護房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益”。政策效果在10月房企資金面中已經(jīng)有所顯現。

　　夏丹表示，盡管開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增速延續了從年初以來(lái)的下滑態(tài)勢，但回落速度較此前趨緩。在幾項權重較大的資金來(lái)源中，自籌資金和個(gè)人按揭貸款增速下滑幅度均為1個(gè)百分點(diǎn)，較此前明顯減緩。

　　“政策層面正在從防范風(fēng)險、保障剛需的角度，矯正前期房地產(chǎn)領(lǐng)域信用局部過(guò)緊的現象。”夏丹預計，信貸邊際放松的效應將在年末逐漸顯現，房地產(chǎn)企業(yè)資金面過(guò)緊的狀況將趨于緩和，居民獲取中長(cháng)期貸款的難度也將有所降低。

　　中資房企開(kāi)始回購境外債券

　　“近期，境內房地產(chǎn)銷(xiāo)售、購地、融資等行為已逐步回歸常態(tài)，一些中資房企開(kāi)始回購境外債券，部分投資人也開(kāi)始買(mǎi)入中資房企美元債券。”中國人民銀行有關(guān)負責人近期表示。

　　今年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)債券違約事件有所增加，受到個(gè)別房企信用風(fēng)險事件影響，房企中資美元債一度出現大跌，引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

　　對于中資美元債的下跌，央行金融市場(chǎng)司司長(cháng)鄒瀾此前表示，近期受個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)債券違約等風(fēng)險事件的影響，境外房地產(chǎn)企業(yè)美元債價(jià)格出現了較大幅度的下跌，這是市場(chǎng)在違約事件出現后的自然反應。目前，相關(guān)部門(mén)已關(guān)注到境外房企美元債市場(chǎng)的變化，將敦促發(fā)債企業(yè)及其股東，嚴格遵守市場(chǎng)紀律和規則，按照市場(chǎng)化、法治化原則，妥善處理好自身的債務(wù)問(wèn)題，積極履行法定償債義務(wù)。

　　近兩個(gè)月，不少中資房企正在加速回購境外美元債。11月22日，新城控股發(fā)布公告稱(chēng)，提前贖回部分2.91億美元債。正榮地產(chǎn)當日也發(fā)布公告表示，進(jìn)一步回購400萬(wàn)美元的優(yōu)先票據及100萬(wàn)美元的優(yōu)先永續資本證券。近期，正榮地產(chǎn)已經(jīng)多次回購。11月11日，正榮地產(chǎn)回購金額為100萬(wàn)美元的2022年票據II。與此同時(shí)，正榮地產(chǎn)回購金額為355萬(wàn)美元的2022年票據III。11月16日，正榮地產(chǎn)稱(chēng)，已完成贖回2021年到期的2億美元優(yōu)先票據。近兩個(gè)月，還有中梁控股、龍光集團、雅居樂(lè )等房企多次回購了美元債。

　　鄒瀾表示，一些中資房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始回購境外債券，預計對于緩解市場(chǎng)緊張情緒、恢復市場(chǎng)信心起到積極作用。

　　此外，部分投資人也開(kāi)始買(mǎi)入中資房企美元債券。高盛投資組合管理團隊近期表示，一直在通過(guò)買(mǎi)進(jìn)中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)行的美元高收益債券來(lái)增加“適度風(fēng)險”投資資產(chǎn)。貝萊德在《第四季度亞洲固定收益季度展望》中表示，會(huì )采用分散投資方式配置中國房地產(chǎn)債券，并看好具有更可靠資金渠道、明年面臨再融資問(wèn)題可能性較低的開(kāi)發(fā)商。

　　房企融資將保持平穩

　　今年中央經(jīng)濟工作會(huì )議強調，要堅持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，加強預期引導。支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。業(yè)內專(zhuān)家認為，未來(lái)在堅持“房住不炒”定位的同時(shí)，金融機構應繼續落實(shí)好“因城施策”的差別化住房信貸政策，保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸和個(gè)人住房按揭貸款平穩運行。

　　中國民生銀行首席研究員溫彬表示，“房住不炒”的原則并未改變。目前監管部門(mén)采取了一些政策上的微調，但目的仍是為了保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康運行。從銀行角度看，在合規前提下，增加開(kāi)發(fā)貸款和按揭貸款有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康運行。

　　近期，金融監管部門(mén)的表態(tài)也再次傳遞出“穩”的信號。“短期個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)出現風(fēng)險，不會(huì )影響中長(cháng)期市場(chǎng)的正常融資功能。”中國人民銀行行長(cháng)易綱表示，人民銀行始終堅持營(yíng)造公平的市場(chǎng)環(huán)境，將督促有關(guān)企業(yè)及其股東按照法律和市場(chǎng)規則的要求，妥善處理好自身債務(wù)事宜，依法公平保護各類(lèi)債權人利益。

　　對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、住房按揭貸款等，銀保監會(huì )近期表示，將認真貫徹國家有關(guān)政策，在落實(shí)房地產(chǎn)金融審慎管理的前提下，指導銀行保險機構做好對房地產(chǎn)和建筑業(yè)的金融服務(wù)?，F階段，要根據各地不同情況，重點(diǎn)滿(mǎn)足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

　　“房地產(chǎn)調控‘穩’字當頭。”光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀(guān)研究員周茂華表示，在強調因城施策、精準調控、保護剛需與房企合理融資需求的同時(shí)，還應加快建立長(cháng)效機制，滿(mǎn)足多層次住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)中長(cháng)期健康發(fā)展。