為合理引導市場(chǎng)預期，嚴格落實(shí)“房住不炒”，北京土地公開(kāi)出讓首次采用“競地價(jià)+競政府持有商品住宅產(chǎn)權份額+競高標準商品住宅建設方案”方式供地。

　　北京市規劃和自然資源委近日發(fā)布《關(guān)于北京市海淀區海淀鎮樹(shù)村棚戶(hù)區改造B-1南地塊R2二類(lèi)居住用地等3宗地塊國有建設用地使用權出讓補充公告》，調整了海淀區海淀鎮樹(shù)村等3宗地競買(mǎi)規則，試點(diǎn)施行“競地價(jià)、競政府持有商品住宅產(chǎn)權份額、競高標準商品住宅建設方案”的掛牌方式。

　　引人注目的是，這3宗地建設的共有產(chǎn)權房，將改變“封閉管理循環(huán)使用”的原則，購買(mǎi)者持有5年后可將全部產(chǎn)權份額上市交易，政府只取回共有部分份額的原值。

　　房住不炒

　　購買(mǎi)后5年內不得轉讓

　　公告明確，這3宗地將設定土地合理上限價(jià)格，當競買(mǎi)報價(jià)達到土地合理上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報價(jià)，轉為現場(chǎng)競報政府持有商品住宅產(chǎn)權份額程序。同時(shí)，宗地設定有政府持有商品住宅產(chǎn)權份額預設份額，當現場(chǎng)競報政府持有商品住宅產(chǎn)權份額達到設定的預設份額時(shí)，轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。

　　記者獲悉，政府持有商品住宅產(chǎn)權的份額，將由土地競買(mǎi)人現場(chǎng)競報確定。宗地內的每套商品住房政府產(chǎn)權份額一致，此類(lèi)住房屬于政府與購房人按份共有產(chǎn)權的商品住房，初始購房人僅支付個(gè)人產(chǎn)權部分購房款，房屋面向符合本市商品住房限購政策的家庭銷(xiāo)售，購買(mǎi)之后5年內不得轉讓。

　　對此，業(yè)界專(zhuān)家表示，通過(guò)實(shí)行此種方式，可有效減輕購房者負擔，充分滿(mǎn)足居民自住需求。“5年內不得轉讓”則再次表明了政府堅決抑制投資投機性購房需求的決心，對落實(shí)“房住不炒”定位起到有效推動(dòng)作用。

　　打破封閉管理

　　產(chǎn)權可上市政府只取原值

　　對于此類(lèi)共有產(chǎn)權商品住房購買(mǎi)后的出租或再出售，公告中明確，已購住房用于出租的，租金收益全額歸購房人所有。所購住房再次上市交易時(shí)，購房人持有的產(chǎn)權份額與政府持有份額一并出售，購房人可按市場(chǎng)價(jià)格轉讓?zhuān)I(mǎi)家也將獲得該住房100%的產(chǎn)權，政府只是按所占份額原值取得購房款。

　　專(zhuān)家表示，在房屋轉讓階段政府僅按住房原值收取購房款，不參與房屋溢價(jià)分成，充分體現了讓利于民。

　　在此之前，北京上市的共有產(chǎn)權房如果拿證滿(mǎn)五年，雖然可按市場(chǎng)價(jià)格轉讓所購房屋產(chǎn)權份額，但要么是同等價(jià)格條件下被代持機構優(yōu)先購買(mǎi)，要么是轉讓給其他符合共有產(chǎn)權住房購買(mǎi)條件的家庭。而且再上市的過(guò)程中，個(gè)人份額無(wú)論是出售給代持機構，還是出售給其他符合條件的購房人，都不涉及出售和購買(mǎi)共有產(chǎn)權住房的政府份額，政府份額也不得出售和購買(mǎi)。

　　引導房?jì)r(jià)預期

　　設定地價(jià)上限約束預售價(jià)格

　　這3宗地出讓的補充公告還強調，政府部門(mén)將嚴格執行《北京市人民政府辦公廳轉發(fā)市住房城鄉建設委等部門(mén)〈關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的若干措施〉的通知》規定，對報價(jià)明顯高于周邊在售項目?jì)r(jià)格和本項目前期成交價(jià)格且不接受指導的商品住房項目，屬于期房預售的暫不核發(fā)預售許可證書(shū)、屬于現房銷(xiāo)售的暫不辦理現房銷(xiāo)售備案。

　　業(yè)界分析，無(wú)論是設定地塊出讓時(shí)的地價(jià)上限，還是重申政府對于開(kāi)發(fā)建設單位房屋銷(xiāo)售價(jià)格的管理，都體現了政府對于合理引導市場(chǎng)主體理性競爭、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的目的。

　　為提升商品住宅建設品質(zhì)，此次補充公告中還明確提出，當政府持有商品住宅產(chǎn)權份額達到預設比例后，將轉入高標準商品住宅建設方案的評比。企業(yè)要在現場(chǎng)競價(jià)日后的第10個(gè)工作日遞交投報的高標準商品住宅建設方案。由專(zhuān)家組成的評選委員會(huì )對這些方案進(jìn)行評分，評分的標準包括：綠色建筑、裝配式建筑、超低能耗建筑等。

　　上述競買(mǎi)規則體現了政府對于房屋建筑品質(zhì)和質(zhì)量的關(guān)注。開(kāi)發(fā)商可以因為利潤不高而不去高價(jià)拿地，但既然拿地了，就必須提供高品質(zhì)的房屋。