2022年的進(jìn)度條過(guò)半，上半年的樓市也經(jīng)歷了不少意料之外的波折與調整。隨著(zhù)寬松政策的逐漸加碼，樓市也在這個(gè)6月的夏天感受到了復蘇回暖的氣息。
跨過(guò)“倒春寒”
“從短期來(lái)看市場(chǎng)已經(jīng)觸底，并不是觸底反彈，而是一個(gè)緩慢溫和的恢復過(guò)程。”近日，萬(wàn)科董事會(huì )主席郁亮在股東大會(huì )上雖稱(chēng)“這是我從業(yè)以來(lái)壓力最大的一段時(shí)間”，但仍一反長(cháng)期以來(lái)的悲觀(guān)論調，給出了積極強心的論斷。
向來(lái)在房地產(chǎn)行業(yè)扮演著(zhù)意見(jiàn)領(lǐng)袖的郁亮發(fā)聲，也讓地產(chǎn)股久違地出現了向上波動(dòng)行情。次日，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊接連逆市走強，甚至有多家房企、物企掀起了漲停潮。
郁亮的信心背后也有著(zhù)數據支撐：國家統計局數據顯示，5月全國商品房銷(xiāo)售面積環(huán)比增長(cháng)25.8%，銷(xiāo)售額環(huán)比增長(cháng)29.7%，實(shí)現今年以來(lái)單月環(huán)比首次提高。
這是一個(gè)積極信號。2022年以來(lái)，房地產(chǎn)已經(jīng)走過(guò)了嚴峻的4個(gè)月。
越過(guò)1月、2月傳統的銷(xiāo)售淡季，受多地疫情反復等超預期因素影響，“倒春寒”來(lái)襲，“金三銀四”爽約。國家統計局數據顯示，4月房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售與投資雙雙進(jìn)入負增長(cháng)。
前4個(gè)月的萎靡也讓上半年的銷(xiāo)售規模整體承壓。中指研究院數據顯示，上半年，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積降幅超四成，購房者置業(yè)信心不足，成交規模為近幾年同期最低水平，市場(chǎng)延續調整態(tài)勢。
好在，復蘇的信號終于在5月出現。行業(yè)主要指標開(kāi)始改善，單月新房銷(xiāo)售規模和開(kāi)發(fā)投資規模分別環(huán)比上漲26%和14%，市場(chǎng)信心開(kāi)始恢復。
“在政策面持續寬松的情況下，購房的環(huán)境越來(lái)越好，到了5、6月，政策效應逐漸顯現出來(lái)，購房需求逐漸被釋放，購房便利程度逐漸被增加，銀行信貸等也都給予了比較大的支持，所以說(shuō)最新數據跟政策非常匹配。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示。
正如嚴躍進(jìn)所言，刷新記錄的政策規模成為了此輪市場(chǎng)轉向的重要推力。
需求端：政策頻出扶持購房
中原地產(chǎn)數據顯示，2022年上半年，各地出臺樓市寬松政策已超460次，覆蓋城市超200個(gè)，次數刷新歷史記錄。
各地推出的政策主要著(zhù)眼需求端，包含放松限售限購、降低首付比例、降低房貸利率等等，其中尤以公積金政策的調整最為頻繁。例如，6月便有接近30城提高公積金貸款額度和降低首付比例，超過(guò)20城市發(fā)放各種購房補貼。
除了政策數量多，發(fā)布政策的城市級別也越來(lái)越高。一季度，政策暖風(fēng)自三四線(xiàn)城市風(fēng)起，等到了4-6月，二線(xiàn)城市“加入群聊”并逐漸成為政策推出的主力，甚至有南京、武漢成都、杭州、廈門(mén)等傳統熱點(diǎn)城市也踏入穩樓市行列。
但整體來(lái)說(shuō)，今年各地出臺的政策仍多是在上一輪樓市放松周期中出現過(guò)的“老朋友”，如，放松限購、限貸、限售等均為傳統樓市調控常見(jiàn)的“五限”放松，鄭州等地不久前推出的房票安置政策也是2015年的“舊招新用”。
若是看本輪放松周期里的創(chuàng )新，也有“點(diǎn)”“面”之分。從個(gè)別城市看，長(cháng)沙“以租換購”思路走出了“租出去就算無(wú)房”的理念，被稱(chēng)為是打通了長(cháng)沙新房、二手房和租房市場(chǎng)間的通道的奇招;溫州推出“安居貸”著(zhù)眼房貸負擔，讓房貸也能“先息后本”，留出了前三年只還利息的緩沖期。
從趨勢上看，補貼二孩、三孩政策成為了本輪扶持樓市的創(chuàng )新方向，形成一定規模。據不完全統計，目前已有十余城出臺針對二孩、三孩家庭的購房寬松政策，包括放松限購、購房補貼等。
“多城出臺針對二孩、三孩家庭的購房政策，達到了一箭雙雕的效果，既促進(jìn)了合理購房需求的釋放，也在一定程度上達到了鼓勵生育、促進(jìn)人口增長(cháng)的目的。”諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄稱(chēng)。
供應端：土拍回暖促進(jìn)拿地
再看供應端。上半年，企業(yè)資金壓力不減疊加市場(chǎng)調整態(tài)勢延續，房企新開(kāi)工積極性不足。
中指研究院數據顯示，2022年1-5月，全國房屋新開(kāi)工面積為5.2億平方米，同比下降30.6%;房屋竣工面積為2.3億平方米，同比下降15.3%。
重點(diǎn)城市短期庫存穩定在相對高位，也讓出清周期有所延長(cháng)。截至5月末，50個(gè)代表城市商品住宅可售面積處于2017年以來(lái)的相對高位。若按近6個(gè)月月均銷(xiāo)售面積計算，短期庫存出清周期為18.9個(gè)月，較2021年末延長(cháng)5.0個(gè)月。
但6月以來(lái)，土地市場(chǎng)同樣有了明顯回暖。6月監測城市出讓金總額較5月增逾六成，其中上海以近864億元領(lǐng)跑;長(cháng)三角地區宅地密集入市，占據出讓金總額榜單八席。
“由于今年集中供地次數增加至4次，也增加了房企拿地靈活性，優(yōu)質(zhì)地塊占比提升，未來(lái)供地將‘量縮價(jià)漲’;預計下半年土拍規則繼續放寬，降門(mén)檻、降地價(jià)、提利潤，提升企業(yè)拿地意愿。”中指研究院認為。
筑底已至，何時(shí)反彈?
從政策吹動(dòng)疲軟的大環(huán)境，到五六月翹尾的行情，今年樓市大戲的上半場(chǎng)已十分精彩。持續改善的供需環(huán)境讓6月樓市呈現出“環(huán)比增速擴大、同比降速收窄”的筑底態(tài)勢，下一步的復蘇又將從何開(kāi)始?
“購房者信心持續回歸，6月份全國新房的找房熱度呈現總體上揚態(tài)勢，一線(xiàn)城市的上漲尤為明顯，體現出其強勁的反彈力度。”近日，58同城、安居客發(fā)布的2022年《6月國民安居指數報告》顯示，6月全國新房找房熱度環(huán)比上漲2.3%，一線(xiàn)城市新房找房熱度環(huán)比上漲16.9%。
“上半年的政策對于改善型需求拉動(dòng)力度明顯增大，不少城市通過(guò)限購放松快速將潛在購房群體轉變成實(shí)際購房群體，預計下半年全國整體商品房銷(xiāo)量會(huì )明顯超過(guò)上半年。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波分析認為，市場(chǎng)去化仍將面臨區域分化，不僅體現在城市之間，板塊之間的分化也將表現得更為明顯。
業(yè)內普遍認為，一線(xiàn)城市及熱點(diǎn)二線(xiàn)城市仍將在本輪復蘇中扮演領(lǐng)頭羊的角色。同時(shí)二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市分化將加劇，熱點(diǎn)二線(xiàn)及東部核心城市群內三四線(xiàn)城市或將率先企穩回暖。(記者左宇坤)
