2021年，物管行業(yè)經(jīng)歷一波階段性上市潮之后，整體市場(chǎng)加速發(fā)展，物管企業(yè)規模擴張勢頭強勁。

　　克而瑞物管數據系統CPIC監測顯示，2021年，物管企業(yè)的TOP10門(mén)檻值大幅提升，企業(yè)要進(jìn)入行業(yè)發(fā)展前十名，在管面積值要達到2.70億平方米以上，這與2020年的數值相比，TOP10門(mén)檻提升8300萬(wàn)平方米，增幅為44.39%。

　　2021年，TOP50在管面積的門(mén)檻值提升298萬(wàn)平方米，達到4308萬(wàn)平方米，增幅為7.43%。相較于2020年，TOP10物管企業(yè)門(mén)檻增幅最大，這表明行業(yè)頭部企業(yè)的規模提升在進(jìn)一步加速。

　　行業(yè)擴張迅猛，企業(yè)并購加劇

　　克而瑞物管通過(guò)對市場(chǎng)公開(kāi)披露信息(含非上市企業(yè))監測發(fā)現，2021年，物管行業(yè)發(fā)生的企業(yè)并購案涉及金額已超過(guò)400億元，這個(gè)數值是2020年的四倍。高交易額、高頻次成為行業(yè)企業(yè)并購的兩大特點(diǎn)。其中，碧桂園服務(wù)斥資百億收購富力物業(yè)并購案，刷新了業(yè)內最貴收購單價(jià)記錄。

　　物管企業(yè)規?？焖贁U張背后也面臨發(fā)展新命題：一方面，企業(yè)的大量收并購帶來(lái)了人才稀釋、品牌管理等問(wèn)題，這為企業(yè)持續盈利帶來(lái)了不確定性。另一方面，頭部企業(yè)定位早已超出傳統物業(yè)服務(wù)范疇，更偏重于“空間”管理服務(wù)，但截止到目前，物管公司傳統業(yè)務(wù)之外的盈利模式仍未明晰，盈利更是有限。

　　尤其是對物管行業(yè)頭部企業(yè)而言，規模之外的利潤如何維持，規模之上的盈利厚度如何挖掘，都是擺在企業(yè)面前不得不思考的問(wèn)題。

　　物管企業(yè)去“地產(chǎn)化”需求凸顯

　　眾所周知，房地產(chǎn)與物管行業(yè)的發(fā)展唇齒相依。2021年，調控政策引發(fā)的行業(yè)整合洗牌在一定程度上波及到物管公司。尤其是部分現金流緊張的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，內外債務(wù)危機一旦顯露，關(guān)聯(lián)的物管企業(yè)就要受牽連：或股價(jià)受母公司影響大幅下挫，或被擺上“貨架”，成為母公司一個(gè)待甩賣(mài)的“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)包”。

　　隨著(zhù)監管層考量、投資人離場(chǎng)心態(tài)、母公司急需資金紓困，以及企業(yè)自身意愿的多重因素影響，2021年下半年，部分待上市的物管企業(yè)或被迫推遲上市、或被“擺上貨架出售”，甚至有已經(jīng)通過(guò)聆訊的物管企業(yè)也暫停了上市步伐。

　　當前，雖然大多數物管企業(yè)已經(jīng)獨立平行運營(yíng)且擁有獨立品牌，甚至已經(jīng)獨立上市，但大多數待上市和已上市物管企業(yè)仍嚴重依賴(lài)關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)的扶持才能獲得在管及合約面積、公司營(yíng)收，尤其是利潤的高增長(cháng)。

　　我們認為，經(jīng)歷了2021年的地產(chǎn)大變局后，物管企業(yè)發(fā)展過(guò)于依賴(lài)母公司的發(fā)展方式將在2022年逐漸有所改變。

　　一方面，隨著(zhù)部分房企發(fā)展收縮，未來(lái)幾年企業(yè)持續交付面積會(huì )有相應的縮減;而資金鏈緊繃的一部分地產(chǎn)公司，也無(wú)瑕在物管的非業(yè)主增值服務(wù)方面大手筆投資發(fā)展。另一方面，資本市場(chǎng)投資人對物管公司上市給出的評估也日趨審慎、理性?？傊?，物管企業(yè)未來(lái)需要探索出一條自己能獨立發(fā)展而非依賴(lài)母公司的全新發(fā)展道路。

　　我們預計，2022年的物管行業(yè)不再唯規模論，企業(yè)也將更關(guān)注增長(cháng)質(zhì)量和良性競爭。同時(shí)，物管企業(yè)也會(huì )重新審視與開(kāi)發(fā)集團母公司的關(guān)系，在地產(chǎn)大變局的背景下，減少對母公司的依賴(lài)，逐步走出獨立發(fā)展之路。