2021年，中國土地市場(chǎng)“熄火”。主要城市自2015年以來(lái)持續上升的土地出讓收入也出現首次下滑。業(yè)內人士預計，隨著(zhù)政策“糾偏”的落地和市場(chǎng)信心的逐漸恢復，2022年，土地市場(chǎng)仍將以穩為主，市場(chǎng)熱度延續低位，不同區域間分化加大，其中，長(cháng)三角或仍為房企投資的聚焦地。

　　“賣(mài)地”收入六年來(lái)首降

　　中指研究院日前公布的數據顯示，2021年全年，全國300城市成交各類(lèi)用地20.2億平方米，同比下降17.1%;出讓金總額為5.6萬(wàn)億元(人民幣，下同)，同比下滑9%。

　　這是自2015年以來(lái)300城土地出讓收入首次同比下降。該機構數據顯示，自2015年以來(lái)，300城市土地出讓收入從2.18萬(wàn)億元逐年上升至2020年的5.98萬(wàn)億元。

　　克而瑞研究中心也指出，和2020年相比，2021年土地成交熱度明顯走低，不僅成交建筑面積低于前一年，成交金額也出現了近六年來(lái)的首次下滑，溢價(jià)率、流拍率等熱度指標表現也差于2020年同期。

　　對于土地市場(chǎng)降溫的原因，中指研究院常務(wù)副院長(cháng)黃瑜分析稱(chēng)，下半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力明顯加大，疊加土拍規則調整、購房者置業(yè)情緒回落等，土地市場(chǎng)迅速降溫，土地流拍撤牌情況頻現。

　　其中重要的時(shí)間節點(diǎn)是去年8月中旬各地出臺土拍新政。2021年的第二批次集中供地在規則上明顯升級，例如：許多城市設定單宗地溢價(jià)率上限為15%;嚴審企業(yè)資格與資金來(lái)源;報價(jià)觸頂則進(jìn)入搖號環(huán)節;一些地方還出臺競品質(zhì)方案等。

　　集中供地城市土拍規則或因城調整

　　在第二批次集中供地遇冷后，部分城市就已迅速調整第三批次供地規則，適當減輕房企資金壓力。例如：南京第三批集中供地降低企業(yè)資質(zhì)門(mén)檻以及放寬聯(lián)合拿地的限制;蘇州將土拍保證金比例從第二批部分宗地50%下調至第三批全部宗地30%，一定程度上緩解房企的資金壓力。

　　中指研究院統計數據顯示，2021年有21個(gè)城市完成了全部三批集中供地，其中，僅北京、上海、深圳、杭州、合肥、廈門(mén)、濟南7個(gè)城市住宅用地成交面積同比增長(cháng)，其他多數城市土地成交面積均下降。

　　黃瑜預計，2022年各地將結合當地土地市場(chǎng)的變化繼續優(yōu)化調整土拍規則，放寬參拍門(mén)檻、提升地塊利潤空間等，提高企業(yè)拿地積極性。

　　瑞銀亞洲經(jīng)濟研究主管、首席中國經(jīng)濟學(xué)家汪濤也指出，未來(lái)幾個(gè)月房地產(chǎn)政策可能會(huì )進(jìn)一步溫和轉松、執行上更為靈活，來(lái)緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行壓力。其中，包括土地出讓規則的調整。

　　長(cháng)三角仍為投資熱土

　　多家研究機構數據顯示，2021年，長(cháng)三角城市土地出讓收入居前。例如：中指研究院數據顯示，2021年土地出讓收入排前十位城市中，長(cháng)三角占據6席。中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，去年，百城土地出讓收入排名前兩位是上海和杭州，均為長(cháng)三角城市。

　　黃瑜認為，2021年，長(cháng)三角地區憑借較強的區域經(jīng)濟基本面、人口的大規模流入、強勁的居民購買(mǎi)力、區域協(xié)調發(fā)展規劃的利好因素等，仍是房企投資的重點(diǎn)區域之一。核心一二線(xiàn)城市中，上海、杭州、南京土地出讓收入均超2000億元。

　　當前樓市處于調整階段，長(cháng)三角地區市場(chǎng)亦處調整周期。業(yè)內人士認為，隨著(zhù)全國市場(chǎng)情緒逐漸企穩，長(cháng)三角地區重點(diǎn)城市市場(chǎng)恢復節奏或好于其他城市。如：去年年底，上海、杭州等城市第三輪集中供地均有多宗地塊觸及封頂價(jià)格。另外，長(cháng)三角地區房地產(chǎn)市場(chǎng)規模大，近幾年商品房銷(xiāo)售面積占全國比重超20%。未來(lái)，長(cháng)三角地區或仍將是房企投資聚焦的重點(diǎn)區域。