城市更新、老舊小區改造、新型城市基礎設施建設、租購并舉、建立多層次住房供應體系、提升居住服務(wù)質(zhì)量等，都可以成為房地產(chǎn)行業(yè)探索新發(fā)展模式、形成新增長(cháng)點(diǎn)的突破口和重要內容。

　　今年的《政府工作報告》提出，繼續保障好群眾住房需求。堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求，穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)在2021年經(jīng)歷了一些起伏，可以看到，去年底至今的房地產(chǎn)政策和相關(guān)表述也隨市場(chǎng)變化出現了一系列調整和深化。2022年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將向何處去?

　　毋庸置疑，房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展，能夠為穩定宏觀(guān)經(jīng)濟大盤(pán)發(fā)揮積極作用。觀(guān)察房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，須以宏觀(guān)經(jīng)濟的整體發(fā)展為大背景。我國每年城鎮新增就業(yè)人口超過(guò)1100萬(wàn)人，住房的剛性需求仍然比較旺盛。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)規模大、鏈條長(cháng)、牽涉面廣，在國民經(jīng)濟、全社會(huì )固定資產(chǎn)投資、地方財政收入、金融機構貸款總額中都占有相當高的份額，對于經(jīng)濟金融穩定和風(fēng)險防范具有重要的系統性影響。因此，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展對于整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟的平穩運行能夠起到重要作用。同時(shí)，比較旺盛的需求也能為市場(chǎng)提供有力支撐?？梢灶A計，2022年的房地產(chǎn)市場(chǎng)需要并且能夠總體繼續實(shí)現平穩發(fā)展。

　　促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，需要“因城施策”持續發(fā)力。當前，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)兩頭分化勢頭有所加劇。一線(xiàn)和強二線(xiàn)城市以穩為主;眾多三四線(xiàn)城市和縣城因為供給過(guò)剩和人口流出等因素出現了一定下調趨勢。政策和預期對于短期內房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響較大。經(jīng)歷了去年下半年的總體低迷，無(wú)論是購房者還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，重建信心尚需一段時(shí)間;一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金紓困仍在進(jìn)行。政策層面，今年以來(lái)，有不少城市根據實(shí)際情況出臺具體調控措施，為穩樓市釋放積極信號，包括放寬限購，取消“認房又認貸”——首套住房結清貸款再購房的，按首套房執行貸款政策，降低首付比例，提高公積金貸款額度，給予購房補貼，為人才購房提供支持等。政策暖風(fēng)頻吹，力度可謂強勁。相信隨著(zhù)“因城施策”逐步發(fā)揮作用和各方對市場(chǎng)信心的恢復，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有望更平穩。

　　住房更加回歸居住本質(zhì)，“房住不炒”仍是底線(xiàn)。過(guò)去，房?jì)r(jià)飛速上漲給住房賦予了過(guò)多金融屬性，隨著(zhù)一系列政策的實(shí)施，我國“房地產(chǎn)泡沫化金融化得到根本扭轉”，住房也更加回歸居住本質(zhì)。當前，房地產(chǎn)市場(chǎng)需要避免整體下行趨勢，同樣應避免重回投機和炒房軌道。對于購房者而言，應認識到，希望買(mǎi)房后實(shí)現暴漲的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，應該從自身實(shí)際居住需求出發(fā)，合理配置住房。對于地方政府而言，有必要保持調控政策的連續性和穩定性，增強調控政策的精準性協(xié)調性。在市場(chǎng)處于上行區間時(shí)，應避免政策過(guò)度疊加致使市場(chǎng)過(guò)快下滑;一些三四線(xiàn)城市則應避免政策過(guò)度寬松再將市場(chǎng)引向濃厚炒作氛圍。

　　合理住房需求將得到更好滿(mǎn)足。合理的住房需求應該包括剛需和改善性需求。此前，銀保監會(huì )曾表態(tài)將重點(diǎn)滿(mǎn)足首套房、改善性住房按揭需求。近日，銀保監會(huì )、央行要求優(yōu)化住房金融服務(wù)，滿(mǎn)足新市民合理購房信貸需求。隨著(zhù)生育政策調整以及人民群眾對美好居住生活期待的提升，改善性需求在購房中的占比不斷增加，不僅希望擴大居住面積，也希望居住環(huán)境和品質(zhì)得到改善。因此，合理改善性需求也需得到更多支持。

　　租賃新時(shí)代正加速到來(lái)。2022年，保障性租賃住房籌集和建設規模將實(shí)現大提速，這類(lèi)重點(diǎn)針對新市民、青年人打造的租賃型住房將從2021年的籌集建設94.2萬(wàn)套(間)躍升至2022年的240萬(wàn)套(間)。同時(shí)，按照政策部署，長(cháng)租房市場(chǎng)也將實(shí)現加快發(fā)展。隨著(zhù)租賃加速補短板，住房租賃將成為廣大居民解決居住問(wèn)題更加普遍和便利的選擇。

　　“探索新的發(fā)展模式”有利于房地產(chǎn)行業(yè)的長(cháng)遠發(fā)展。城市的發(fā)展正在從“有沒(méi)有”向“好不好”轉變。城市更新、老舊小區改造、新型城市基礎設施建設、租購并舉、建立多層次住房供應體系、提升居住服務(wù)質(zhì)量等，都可以成為房地產(chǎn)行業(yè)探索新發(fā)展模式、形成新增長(cháng)點(diǎn)的突破口和重要內容。正在經(jīng)歷變革的房地產(chǎn)行業(yè)，需要主動(dòng)迎接挑戰，實(shí)現更高質(zhì)量發(fā)展。（亢舒）