近段時(shí)間以來(lái)，“小麥換房”“大蒜換房”“西瓜換房”等促銷(xiāo)模式接連出現，房企試圖通過(guò)農產(chǎn)品抵扣首付，吸引更多農民購房。

　　房企花式促銷(xiāo)屢屢上演，折射出部分城市樓市庫存高企的現狀。今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力加大，市場(chǎng)信心不足，加之部分地區疫情起伏反復，房企業(yè)績(jì)相對低迷，運營(yíng)壓力較大。通過(guò)各種手段實(shí)現資金回籠，是房企不得不面對的現實(shí)。

　　從營(yíng)銷(xiāo)模式看，近年來(lái)，房企不斷推出新玩法，以達到吸引眼球、擴大知名度的效果，從而拉動(dòng)樓盤(pán)銷(xiāo)售量。從行為訴求看，房企促銷(xiāo)的根本目的是挖掘農民購房潛力，加速去庫存。這種做法雖然在客觀(guān)上能帶動(dòng)農產(chǎn)品銷(xiāo)售，但實(shí)際效果并不明顯。

　　房企創(chuàng )新?tīng)I銷(xiāo)方式本來(lái)無(wú)可厚非，需要警惕的是這種模式同樣隱藏著(zhù)一定的風(fēng)險。通過(guò)給小麥、大蒜、西瓜虛高定價(jià)的做法，等于間接降低了房?jì)r(jià)。今年以來(lái)，不少城市為了穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)，相繼出臺“限跌令”，嚴控大幅降價(jià)銷(xiāo)售行為，房企絞盡腦汁的花式促銷(xiāo)行為，是為了變相逃避限價(jià)等監管。

　　與此同時(shí)，這種做法也增加了購房者的潛在風(fēng)險。農民購房者往往沒(méi)有住房公積金等保障，收入來(lái)源較為單一。在房企營(yíng)銷(xiāo)話(huà)術(shù)下，如果部分購房者沒(méi)有理性考慮住房需求，也沒(méi)有平衡家庭資產(chǎn)購買(mǎi)力，通過(guò)加杠桿的方式購房，后續可能會(huì )有斷供風(fēng)險。因此，對一些經(jīng)濟基礎薄弱的農民來(lái)說(shuō)，農產(chǎn)品換房看起來(lái)是餡餅，但也可能是陷阱。

　　當前，三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍進(jìn)入深度調整階段，平穩健康的樓市符合各方期待。一方面，相關(guān)部門(mén)要支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展;另一方面，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售周期拉長(cháng)，銷(xiāo)售價(jià)格不再堅挺，房企不得不采取以?xún)r(jià)換量的策略。對于剛需購房群體而言，在積極釋放有效需求的同時(shí)，不僅要考慮價(jià)格優(yōu)惠力度，還要綜合考慮樓盤(pán)地段、房企口碑、房屋品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)等多重因素。

　　除了農產(chǎn)品換房，之前一些地方還推出“買(mǎi)房送工作”“買(mǎi)房送土豬”等做法，但并沒(méi)有達到預期效果。這也給相關(guān)城市提了醒，穩樓市需要權宜之計，更需從長(cháng)計議。影響樓市銷(xiāo)量的因素包括供需關(guān)系、金融政策、調控政策等。從長(cháng)期來(lái)看，人口流動(dòng)是制約樓市銷(xiāo)售的重要因素，而產(chǎn)業(yè)發(fā)展才是吸引人才的活力之源。要想進(jìn)一步穩定購房預期，就需要從城市產(chǎn)業(yè)布局和人口流入等方面統籌考慮，加大產(chǎn)業(yè)聚集，吸引更多人口，從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的深層次問(wèn)題。

　　對于房企來(lái)說(shuō)，營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng )新很重要，但要合情合理才能走得更加長(cháng)遠。要想實(shí)現自救，房企還需更加注重商業(yè)模式創(chuàng )新，不斷探索新的增長(cháng)點(diǎn)，切忌出現“病急亂投醫”的現象。