近日，滬深交易所分別發(fā)布并施行《上海證券交易所公開(kāi)募集基礎設施證券投資基金(REITs)規則適用指引第4號——保障性租賃住房(試行)》和《深圳證券交易所公開(kāi)募集基礎設施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第4號——保障性租賃住房(試行)》(以下統一簡(jiǎn)稱(chēng)《指引》)，對保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎設施REITs進(jìn)行規范和引導?！吨敢分饕I(yè)務(wù)參與機構與基礎設施項目、回收資金使用與監管、運營(yíng)管理與信息披露等三方面內容。

　　在業(yè)務(wù)參與機構與基礎設施項目方面，原始權益人應當為開(kāi)展保障性租賃住房業(yè)務(wù)的獨立法人主體，不得開(kāi)展商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，不得以租賃住房等名義，為非租賃住房等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目變相融資，或者變相規避房地產(chǎn)調控要求。原始權益人控股股東或者其關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)范圍涉及商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，原始權益人應當在資產(chǎn)、業(yè)務(wù)、財務(wù)、人員和機構等方面與商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)有效隔離，保持相對獨立。

　　基礎設施項目應當權屬清晰、運營(yíng)模式成熟、具有可持續的市場(chǎng)化收益，并經(jīng)有關(guān)部門(mén)認定為保障性租賃住房項目，配租對象、租金標準等符合相關(guān)政策要求?；A設施項目運營(yíng)時(shí)間原則上不低于3年。運營(yíng)時(shí)間不滿(mǎn)3年的，項目應當滿(mǎn)足基礎設施基金上市要求、符合市場(chǎng)預期、確保風(fēng)險可控，且已能夠實(shí)現長(cháng)期穩定的收益。

　　在回收資金使用與監管方面，為促進(jìn)保障性租賃住房領(lǐng)域投融資良性循環(huán)，《指引》明確因特殊原因導致回收資金投資計劃無(wú)法正常執行，確需變更回收資金用途的，原始權益人應當向本所提交回收資金投向變更報告，基金管理人應當確認符合回收資金投向要求并披露臨時(shí)報告。

　　為防范回收資金進(jìn)入非租賃住房等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，對于原始權益人控股股東或者其關(guān)聯(lián)方的業(yè)務(wù)范圍涉及商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，要求原始權益人應當建立并落實(shí)回收資金管理制度，對回收資金嚴格實(shí)行閉環(huán)管理。同時(shí)，明確回收資金投資的新項目通過(guò)子公司或者其他關(guān)聯(lián)方實(shí)施的，該子公司或者其他關(guān)聯(lián)方也應當遵守原始權益人相關(guān)回收資金管理制度。

　　在運營(yíng)管理與信息披露方面，《指引》要求基金管理人和運營(yíng)管理機構按照國家有關(guān)保障性租賃住房相關(guān)政策制定適宜的運營(yíng)管理機制，提高運營(yíng)效率，促進(jìn)保障性租賃住房領(lǐng)域運營(yíng)管理專(zhuān)業(yè)化。針對保障性租賃住房基礎設施REITs特征，明確招募說(shuō)明書(shū)除常規披露事項外，還應當披露原始權益人業(yè)務(wù)獨立性情況、保障性租賃住房認定依據和歷史運營(yíng)數據，以及回收資金使用安排等。