日前，國內首批兩單保障性租賃住房公募REITs產(chǎn)品分別為深交所和上交所審核通過(guò)，保障性租賃住房公募REITs項目成功試點(diǎn)落地。此舉對于打通“投融管退”閉環(huán)、助力保障性租賃住房金融體系進(jìn)一步完善，具有重要的意義。

　　保障性租賃住房是我國住房供應體系中的重要組成部分，對服務(wù)城市新市民、保障低收入人群住房需求等有重大意義。為滿(mǎn)足中低收入群體的剛需，各地特別是房?jì)r(jià)較高的一、二線(xiàn)城市均在積極推進(jìn)保障性租賃住房項目，因而公共資金缺口較大，同時(shí)保障性租賃住房有穩定的租金收益預期，可以通過(guò)機制設計和金融創(chuàng )新來(lái)吸引社會(huì )資金投資。而保障性租賃住房公募REITs，是一種不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，可為民間資金增加投資機會(huì )，為存量公共資金增加退出通道，盤(pán)活沉沒(méi)公共資金，活躍細分金融市場(chǎng)。從宏觀(guān)層面而言，其有益于落實(shí)中央關(guān)于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度，增進(jìn)居民福祉，有利于拓寬保障性租賃住房供給資金來(lái)源，更好吸引社會(huì )資本參與，有助于房地產(chǎn)行業(yè)平穩健康發(fā)展。

　　未來(lái)，我國的保障性租賃住房市場(chǎng)潛力還比較大。推進(jìn)這一市場(chǎng)規范、長(cháng)足發(fā)展，為相關(guān)企業(yè)提供創(chuàng )新融資渠道和存量盤(pán)活路徑，須穩妥施策。

　　首先，應嚴格區分保障性租賃住房與商品住房和商業(yè)地產(chǎn)的資金流，既防止流入商業(yè)項目催生市場(chǎng)泡沫，又應防范房地產(chǎn)累積風(fēng)險外溢于保障性租賃市場(chǎng)。比如，對于回收資金須嚴格閉環(huán)管理;項目原始權益人、REITs基金管理人和底層資管計劃管理人等信息披露義務(wù)人，應定期披露和報告回收資金使用情況等。同時(shí)，還應禁止或限制原始權益人再投資空置土地項目或短期項目。

　　其次，由于部分保障性租賃住房租金水平不高，不容易滿(mǎn)足社會(huì )資金收益預期，因此需要設計稅費優(yōu)惠安排，在所得稅、印花稅以及交易傭金方面實(shí)施一定的減免，對于五年以?xún)鹊亩唐谕顿Y收入不超過(guò)總收益50%的REITs，可享受進(jìn)一步稅收優(yōu)惠。

　　最后，首批審核通過(guò)的兩單保障性租賃住房公募REITs產(chǎn)品，采用了“公募基金+專(zhuān)項資產(chǎn)管理計劃”的模式，用公募基金面向戰略投資者、公眾投資者歸集社會(huì )資金并投資專(zhuān)項資管計劃，由專(zhuān)項資管計劃將租金收益權進(jìn)行資產(chǎn)證券化。有鑒于此，對于專(zhuān)項資管計劃的資產(chǎn)負債界定、受托人職責、收益權證券化等相應的法律法規、規章制度，需要進(jìn)一步完備;對于收益分配比例、負債率限定、信息披露規范等，也應進(jìn)行監管規制。