網(wǎng)簽是指房屋交易雙方簽訂合同后，到相關(guān)部門(mén)進(jìn)行備案，并在網(wǎng)上予以公布。在商品房預售交易中，網(wǎng)簽是重要的程序之一，網(wǎng)簽完成后，房屋預告登記、抵押貸款等后續事宜方可進(jìn)行。網(wǎng)簽是房地產(chǎn)行業(yè)行政主管部門(mén)為監管區域內房地產(chǎn)交易情況而采取的措施，在一定程度上能夠防止“一房多賣(mài)”等情況發(fā)生，增強了房屋買(mǎi)賣(mài)合同的“公信力”。但網(wǎng)簽后，當事人是否取得了物權?能否排除第三人對房屋的強制執行呢?

購房網(wǎng)簽后仍被強制執行

　　劉某某和鄧某向S公司購買(mǎi)一套商品房，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，辦理了網(wǎng)簽登記，同時(shí)支付了部分房款。此后不久，S公司因債務(wù)問(wèn)題被T公司訴至法院，被判處償還T公司債務(wù)，法院同時(shí)查封了S公司部分房屋，其中包括劉某某和鄧某購買(mǎi)的商品房。劉某某和鄧某提出執行異議，要求撤銷(xiāo)法院對該房屋的執行裁定書(shū)。

　　通過(guò)查詢(xún)公開(kāi)案例可以看到，類(lèi)似案件比較常見(jiàn)，屬于房屋買(mǎi)賣(mài)領(lǐng)域多發(fā)的問(wèn)題之一，其焦點(diǎn)問(wèn)題在于商品房網(wǎng)簽后，房屋的物權是否發(fā)生轉移，買(mǎi)受人能否排除第三人對該房屋的強制執行。

　　上述案件的一審法院認為，應根據被查封房屋的所有權判定是否執行該房屋。劉某某、鄧某在S公司與T公司發(fā)生債務(wù)糾紛前已經(jīng)購買(mǎi)案涉房屋并辦理了網(wǎng)簽登記，說(shuō)明該房屋歸劉某某、鄧某所有，故一審法院認定劉某某、鄧某有排除強制執行的權利。

　　但是，二審法院認為，物權公示原則是法律規定的基本原則，對不動(dòng)產(chǎn)而言，其設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。

　　結合案件相關(guān)事實(shí)，案涉房屋并未登記在劉某某、鄧某名下，劉某某、鄧某僅進(jìn)行了商品房網(wǎng)簽登記。

　　商品房網(wǎng)簽登記是政府部門(mén)依托其建立的商品房網(wǎng)上簽約備案平臺，用于規范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房屋中介公司等相關(guān)主體進(jìn)行商品房預售管理的網(wǎng)上備案登記行為。商品房網(wǎng)簽登記并不具有物權變動(dòng)性質(zhì)，而是行政機關(guān)對于商品房買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行管理的一項措施，商品房網(wǎng)簽登記并不直接產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)物權設立或變動(dòng)的效力。

　　案件中劉某某、鄧某對案涉房屋只是享有債權請求權，而沒(méi)有物權請求權。因此，劉某某、鄧某并不享有足以排除強制執行的民事權利。

物權變動(dòng)以登記為生效要件

　　對于類(lèi)似案件，律師分析認為，不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)以登記為生效要件。

　　《中華人民共和國民法典》第二百零九條規定，不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規定的除外。根據《中華人民共和國民法典》第二百一十六條，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內容的根據。

　　因此，一般在實(shí)踐中認為，因網(wǎng)簽時(shí)物權尚不存在，故網(wǎng)簽是為保全將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)而產(chǎn)生的一項請求權，根據物權法定原則，備案登記不具有物權效力。律師強調，商品房網(wǎng)簽并不具有物權變動(dòng)性質(zhì)，在類(lèi)似案件中，僅辦理網(wǎng)簽的房屋買(mǎi)受人主張排除強制執行，不符合物權變動(dòng)的公示原則，沒(méi)有法律依據。

　　《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規定》規定，被執行人將其所有的需要辦理過(guò)戶(hù)登記的財產(chǎn)出賣(mài)給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jì)r(jià)款并實(shí)際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結;第三人已經(jīng)支付全部?jì)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶(hù)登記手續的，如果第三人對此沒(méi)有過(guò)錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。

　　也就是說(shuō)，如果買(mǎi)方已經(jīng)支付全部?jì)r(jià)款并實(shí)際占有房屋，即使還沒(méi)有過(guò)戶(hù)登記，只要買(mǎi)方對此沒(méi)有過(guò)錯，就可以向法院提出執行異議，要求解除對房屋查封措施。但僅僅是簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同并網(wǎng)簽，并不能對抗法院的查封。

網(wǎng)簽與否不影響合同效力

　　律師提示稱(chēng)，房屋買(mǎi)受人往往賦予了網(wǎng)簽一些并不存在的“法律光環(huán)”，導致在實(shí)踐中因誤解網(wǎng)簽的法律性質(zhì)而引發(fā)法律糾紛。

　　網(wǎng)簽作為行政機關(guān)行使管理的一種管理手段而存在，在物權設立和變動(dòng)方面并無(wú)法律效力可言。同時(shí)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有網(wǎng)簽，也并非確定無(wú)效。

　　房屋買(mǎi)賣(mài)合同只要不違反國家法律、行政法規的強制性規定，簽訂后就已經(jīng)成立并生效。網(wǎng)簽是房地產(chǎn)行業(yè)行政主管部門(mén)因市場(chǎng)管理需要而規定的公示程序，是否網(wǎng)簽不影響雙方簽訂的合同的效力。

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規定，當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無(wú)效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。

　　由此可見(jiàn)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有網(wǎng)簽不影響合同效力，但會(huì )影響之后的交易環(huán)節。