近日，海南發(fā)布關(guān)于印發(fā)《海南省統籌疫情防控和經(jīng)濟恢復提振行動(dòng)方案》和《海南省穩經(jīng)濟助企紓困發(fā)展特別措施(2.0版)》(下稱(chēng)《措施》)的通知?！洞胧分刑岬蕉追渴赘侗壤抵了某?、二手房“帶押過(guò)戶(hù)”登記試點(diǎn)等樓市新政。

　　其實(shí)，“帶押過(guò)戶(hù)”并不是首次出現在官方文件中，該模式目前已在多個(gè)城市推出，南京、蘇州、濟南、昆明、深圳、金華、珠海、福州、西安等均已開(kāi)啟試點(diǎn)工作，且多個(gè)城市均已有成功案例。

　　“帶押過(guò)戶(hù)”有利于激發(fā)二手房市場(chǎng)的交易活力

　　今年以來(lái)，多個(gè)城市開(kāi)展二手房“帶押過(guò)戶(hù)”登記試點(diǎn)，也是進(jìn)一步支持需求釋放的體現。以海南為例，2022年1-7月，海南商品房銷(xiāo)售面積380.9萬(wàn)平方米，同比下降17.0%。其中，商品住宅成交同比下降10.9%。1-7月，?？谏唐贩夸N(xiāo)售面積172.5萬(wàn)平方米，同比下降26.9%;三亞商品房銷(xiāo)售面積69.6萬(wàn)平方米，低基數下，同比小幅增長(cháng)5.3%。

　　中指研究院指數事業(yè)部市場(chǎng)研究總監陳文靜表示，今年以來(lái)，全國房地產(chǎn)政策環(huán)境不斷優(yōu)化，但政策效果尚不明顯，當前購房者置業(yè)情緒并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性恢復，市場(chǎng)預期和信心整體仍偏弱。今年以來(lái)海南受疫情影響，城市宏觀(guān)經(jīng)濟下行壓力加大疊加居民收入預期走弱，短期房地產(chǎn)市場(chǎng)調整壓力不減。

　　同時(shí)，根據中國房地產(chǎn)指數系統百城價(jià)格指數，2022年1-8月，?？诤腿齺喰陆ㄗ≌瑑r(jià)格累計分別下跌0.35%和1.30%。8月，?？谛陆ㄗ≌瑑r(jià)格環(huán)比止跌略漲0.05%，三亞新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.02%，新房?jì)r(jià)格有所波動(dòng)，整體保持穩定。

　　二手房?jì)r(jià)格來(lái)看，2022年1-8月?？诤腿齺喍肿≌瑑r(jià)格累計分別上漲1.2%和0.4%。8月，?？诙肿≌瑑r(jià)格環(huán)比略漲0.06%，三亞二手住宅價(jià)格環(huán)比略漲0.03%，今年以來(lái)二手房?jì)r(jià)格波動(dòng)中平穩運行。

　　陳文靜分析稱(chēng)，二手房“帶押過(guò)戶(hù)”預示著(zhù)居民在購買(mǎi)尚存按揭貸款的二手房時(shí)，不用先還清按揭貸款就可以過(guò)戶(hù)、重新抵押并發(fā)放新的住房貸款，此方式在節省資金成本的同時(shí)，也可以提高二手房交易效率，有利于激發(fā)二手房市場(chǎng)的交易活力，促進(jìn)住房消費，此前南京、深圳等城市均出現了二手房“帶押過(guò)戶(hù)”案例，未來(lái)預計將有更多城市跟進(jìn)。

　　“帶押過(guò)戶(hù)”疊加LPR下調或有助于提升市場(chǎng)的信心和預期

　　8月24日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議提出“允許地方‘一城一策’靈活運用信貸等政策”，疊加央行5年期以上LPR再次下調15個(gè)基點(diǎn)，均為各地優(yōu)化樓市政策釋放了空間。此次海南房地產(chǎn)政策調整，亦是對會(huì )議精神的積極落實(shí)，陳文靜表示，海南政策放松更多地表現在降低首付比例和增加二手房交易的便利性，降低二手房交易成本、提高交易效率，更好地支持住房剛性和改善性住房需求釋放。

　　隨著(zhù)“帶押過(guò)戶(hù)”模式疊加央行不斷降低的LPR水平，這也將有助于提升市場(chǎng)的信心和預期。9月20日，央行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，最新一期貸款市場(chǎng)報價(jià)利率(LPR)為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，兩項貸款利率均同上期保持一致。

　　對此，貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰表示，受上月5年期以上LPR下調的影響，9月住房信貸環(huán)境進(jìn)一步寬松，整體房貸利率再創(chuàng )新低。103個(gè)重點(diǎn)城市中超八成的城市主流房貸利率低至首套4.1%、二套4.9%的下限水平。后期市場(chǎng)的修復需要寬松信貸環(huán)境的支持。利率低、放款快有助降低購房成本、加快購房流程，在一定程度上促進(jìn)了前期市場(chǎng)的階段性修復。當前市場(chǎng)修復受阻，后期市場(chǎng)的修復仍需要寬松的信貸環(huán)境作為基礎。當前部分一二線(xiàn)重點(diǎn)城市房貸利率水平仍高于下限，未來(lái)仍有下調空間。

　　總體來(lái)看，多地推行“帶押過(guò)戶(hù)”政策的背后，是二手房市場(chǎng)成交量和成交價(jià)格不及預期。據貝殼研究院數據顯示，50城中超七成城市二手房成交量環(huán)比下降，杭州、南京等長(cháng)三角城市以及成都、重慶等中西部重點(diǎn)城市成交量指數均下降。

　　此外，國家統計局數據顯示，8月份，二線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比7月擴大0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.5%，降幅比7月擴大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)也表示，二手房市場(chǎng)必須加快提振，尤其是要減少限購限售方面的約束，以及部分城市積極跟進(jìn)“帶押過(guò)戶(hù)”的信貸政策。