9月21日，中國消費者協(xié)會(huì )根據此前發(fā)布的《“不公平格式條款”消費者認知及線(xiàn)索征集調查報告》，邀請中消協(xié)律師團律師，對消費者反映強烈的商品房買(mǎi)賣(mài)、租賃、裝修、物業(yè)等相關(guān)領(lǐng)域十大不公平格式條款進(jìn)行點(diǎn)評。

　　出售方完全免除己方定金責任

　　條款：在未簽署正式預售協(xié)議前，若因出售方原因致使不能出售時(shí)，出售方不受任何約定約束，只需退還定金而不必附加利息或賠償。

　　點(diǎn)評：依照法律規定，收受定金的一方不履行合同約定的義務(wù)時(shí)，除應當向支付方返還收到的定金外，還應向支付方賠償定金數額相等的錢(qián)款，即雙倍返還定金。該格式條款的規定完全規避了經(jīng)營(yíng)者不履約所應承擔的法律責任，對購房者非常不公平，違反了法律規定。

　　將“宣傳視為要約邀請”規避責任

　　條款：買(mǎi)受人在簽訂本合同時(shí)，經(jīng)現場(chǎng)查看、查閱相關(guān)文件手續等方式已做全面細致了解，出賣(mài)人不存在虛假、誤導性承諾、陳述，買(mǎi)受人自愿購買(mǎi)該物業(yè)。買(mǎi)受人在現場(chǎng)看到的樣板房、宣傳資料、樓盤(pán)廣告等僅作為要約邀請，不作為出賣(mài)人向買(mǎi)受人交付房屋的合同依據，概以本合同內容為準。

　　點(diǎn)評：消費者在售樓處選購商品房時(shí)，開(kāi)發(fā)商精心制作的銷(xiāo)售手冊、樓盤(pán)模型、樣板房等銷(xiāo)售廣告和宣傳資料會(huì )對消費者的購買(mǎi)決策產(chǎn)生重大影響，開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售廣告和宣傳資料中對商品房及其附屬設施作出說(shuō)明和承諾，吸引消費者簽約購買(mǎi)。根據法律規定，商業(yè)廣告和宣傳的內容符合要約條件的，構成要約，開(kāi)發(fā)商無(wú)權單方在合同中規定廣告和宣傳資料等不構成合同內容。當售房廣告和宣傳資料構成要約的，即使未寫(xiě)入合同，開(kāi)發(fā)商也應履行相關(guān)義務(wù)，如未按約履行則構成違約。

　　用最終解釋權免除己方責任

　　條款：出賣(mài)人在售房過(guò)程中向買(mǎi)受人提供的圖紙、資料、宣傳廣告等，除有特別說(shuō)明的外，均僅供買(mǎi)受人購房參考，不得視為合同內容條款，出賣(mài)人享有最終解釋權。

　　點(diǎn)評：格式條款應當公平確定買(mǎi)賣(mài)雙方的權利和義務(wù)，且在對格式條款有不同的理解時(shí)，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。如果格式條款不合理地減輕格式條款提供方責任，排除或限制對方權利，則該條款無(wú)效。

　　擴大不可抗力適用范圍

　　條款：因設計調整、氣候變化等原因導致未按合同規定期限將商品房交付買(mǎi)受人使用的，出賣(mài)人不承擔違約責任。

　　點(diǎn)評：該條款屬于對不可抗力的濫用。不可抗力是不能預見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀(guān)情況，設計調整、氣候變化并非不可抗力，而是施工前應當充分考慮的因素，如果經(jīng)營(yíng)者因設計原因未能按期交房，應屬違約，需要承擔違約責任。

　　房屋租賃期滿(mǎn)后，限制消費者與房屋所有人直接交易

　　條款：自租賃期滿(mǎn)合同終止后三個(gè)月內，甲方(承租人)不得與該房屋的產(chǎn)權所有人自行成交，否則應向乙方(中介機構)交付月租金的200%作為賠償。

　　點(diǎn)評：消費者通過(guò)中介機構與房屋所有人訂立租賃合同，對于中介機構提供的訂立合同的機會(huì )或提供的訂立合同的媒介服務(wù)，已依約支付報酬，中介機構的合同目的已經(jīng)實(shí)現。租賃期限屆滿(mǎn)合同終止后，消費者有權自行與房屋所有人直接協(xié)商再次訂立租賃合同，不屬于《民法典》第九百六十五條規定的利用中介機構提供的交易機會(huì )或媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介機構直接訂立合同的情形，中介機構無(wú)權予以限制，更無(wú)權要求消費者支付報酬、違約金或賠償損失。

　　裝修施工存在問(wèn)題，將材料費轉嫁給消費者

　　條款：裝修施工期間屬于甲方(消費者)購買(mǎi)材料由乙方(裝修公司)施工的項目，如有因乙方施工造成質(zhì)量問(wèn)題，乙方負責保修期間的人工費用，材料由甲方負責。

　　點(diǎn)評：在裝修過(guò)程中，因施工造成質(zhì)量問(wèn)題后，往往需要拆除部分或全部原裝修材料進(jìn)行重新施工。拆除過(guò)程中，原裝修材料會(huì )遭到部分或者全部損壞。消費者自購材料屬于其自身財產(chǎn)，因經(jīng)營(yíng)者施工質(zhì)量不合格對消費者造成的損失應由經(jīng)營(yíng)者一并承擔。該條款減輕了經(jīng)營(yíng)者應承擔的責任，屬于不公平格式條款。

　　違約金的設定標準過(guò)低

　　條款：施工方違反合同約定出現工程逾期的，按照人民幣20元每日向消費者支付違約金。

　　點(diǎn)評：違約金的設定應以彌補實(shí)際損失為原則，此處約定的違約金金額較低，明顯無(wú)法彌補因無(wú)法及時(shí)入住導致的實(shí)際損失(如延長(cháng)租賃期限、增加租賃成本等)，涉嫌排除消費者主張違約責任的權利，減輕經(jīng)營(yíng)者賠償責任。

　　將預付款視為定金或違約金，解除合同時(shí)不退款

　　條款：1.甲方(消費者)除因不可抗力外，單方解除合同的，已支付預付款，乙方(經(jīng)營(yíng)者)不予退還;若由此對乙方造成損失的，甲方將承擔乙方所有損失。

　　2.甲方(消費者)如違約，甲方所交貨款將作為違約金賠償給乙方。

　　點(diǎn)評：預付款不是法律概念上的定金，合同條款中關(guān)于若消費者解除合同，已支付預付款不退的規定并不能適用“定金罰則”。經(jīng)營(yíng)者單方規定消費者解除合同時(shí)，不退已支付預付款或將所交貨款作為違約金賠償給經(jīng)營(yíng)者，屬于加重消費者責任的不公平格式條款。此外，解除合同承擔違約責任時(shí)，違約金不應超過(guò)合理數額。

　　物業(yè)公司收取管理費卻不承相應責任

　　條款：物業(yè)服務(wù)企業(yè)對本協(xié)議項下的車(chē)輛管理僅指對車(chē)輛行駛、停放秩序的管理，并不承擔對車(chē)輛的保管義務(wù)，物業(yè)管理區域內發(fā)生的車(chē)輛毀損、滅失，財物被盜等財產(chǎn)損失，或人身傷亡事件的，由責任方承擔刑事或民事責任，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔責任。

　　點(diǎn)評：物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取業(yè)主的車(chē)位費，應盡法定或約定的合理管理義務(wù)。該條款約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于物業(yè)管理區域內發(fā)生的車(chē)輛毀損滅失、財物被盜等財產(chǎn)損失或人身傷亡事件不承擔任何合理責任，屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)免除自身責任和法定義務(wù)。

　　在物業(yè)管理費外要求業(yè)主分攤公用費用

　　條款：物業(yè)綜合服務(wù)費不包括景觀(guān)水系等公用能耗費用，景觀(guān)水系運行的水、電費按實(shí)際耗費進(jìn)行分攤。

　　點(diǎn)評：物業(yè)管理區域應當包括景觀(guān)等小區內的公用設施和場(chǎng)地，因此，物業(yè)管理區域內的綠化養護、園林水池噴泉等水、電費用，均應在物業(yè)管理服務(wù)費中列支，不應向業(yè)主額外分攤。（任震宇）