中指研究院監測，2022年10月，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額達到556.8億元，同比上升16.4%，環(huán)比下降27.0%。行業(yè)平均利率為3.48%，同比下降2.39個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上升0.01個(gè)百分點(diǎn)。

　　本月融資同比首次出現正增長(cháng)，與地產(chǎn)進(jìn)入下行態(tài)勢的初期階段相比，房地產(chǎn)融資已出現修復跡象。

　　信用債融資模式修復最快

　　10月，房地產(chǎn)行業(yè)的信用債融資同比上升155.7%，環(huán)比下降17.5%;信托融資同比下降72.1%，環(huán)比下降46.5%;ABS融資同比上升22.2%，環(huán)比下降35.3%。

　　整體來(lái)看，10月房地產(chǎn)各渠道融資能力較上月有所減弱，主要原因是10月的國慶長(cháng)假所致。

　　10月房地產(chǎn)信用債發(fā)行同比大幅上升，主要為基期數值較低所致。2021年9月，第一批出險房地產(chǎn)企業(yè)違約事件，對市場(chǎng)沖擊較大，導致投資人信心快速下降，債券發(fā)行能力大幅回落。

　　2022年以來(lái)，信用債市場(chǎng)進(jìn)入回調階段，多次受到政策的大力支持，信用債融資成為各渠道中修復最快的一種融資方式。

　　從總量來(lái)看，與上年同期相比，1-10月的信用債發(fā)行量同比已縮小至16.4%，且月度發(fā)行量基本平穩。從發(fā)行主體來(lái)看，央企、國企發(fā)行總額同比僅微降0.9%，在總發(fā)行中占比87.1%，提升了14個(gè)百分點(diǎn)。因此，信用債修復主要依靠央企、國企的發(fā)行，民企依然面臨發(fā)行困境。

　　10月底，央行相關(guān)領(lǐng)導人赴中債信用增進(jìn)投資公司開(kāi)展專(zhuān)題調研，對中債增公司支持民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資工作給予肯定，并指出“加大對民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)債券融資的支持力度”。

　　11月1日，交易商協(xié)會(huì )、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )聯(lián)合中債增進(jìn)公司，召集21家民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)召開(kāi)座談會(huì )，介紹中債增進(jìn)公司增信支持民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資工作相關(guān)進(jìn)展，并聽(tīng)取各方意見(jiàn)建議。隨著(zhù)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)債券融資持續得到監管支持，后續企業(yè)發(fā)債主體范圍、規模都將會(huì )得以擴大。民企發(fā)債或將成為行業(yè)融資新的發(fā)力點(diǎn)。

　　數據顯示，房地產(chǎn)企業(yè)海外債已連續三個(gè)月無(wú)新增發(fā)行，僅有房地產(chǎn)企業(yè)交換要約成功后重新發(fā)行上市。近期，有部分頭部企業(yè)宣布暫停境外債償付，或申請債務(wù)展期，預期未來(lái)企業(yè)海外債新發(fā)行將更加艱難。

　　受?chē)鴳c長(cháng)假影響，10月上半月，信托市場(chǎng)的成立規模及數量均出現大幅下滑，連帶房地產(chǎn)信托成立規模表現下滑，在10月下半月有所修復。

　　在A(yíng)BS的發(fā)行中，商業(yè)地產(chǎn)抵押證券成為絕對主力，融資占比達到82.2%?？梢?jiàn)，在銷(xiāo)售市場(chǎng)低迷階段，房地產(chǎn)企業(yè)手中優(yōu)質(zhì)的自持物業(yè)展示出強韌的現金流貢獻能力。

　　平均融資利率同比下降

　　從房地產(chǎn)企業(yè)的融資利率來(lái)看，10月融資綜合平均利率為3.48%，同比下降2.39個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上升0.01個(gè)百分點(diǎn)。

　　其中，信用債平均利率為3.12%，信托平均利率為7.54%，ABS平均利率為3.51%。受政策端持續放寬房地產(chǎn)融資影響，企業(yè)融資成本進(jìn)一步下降。

　　從典型企業(yè)債券發(fā)行來(lái)看，10月招商蛇口的融資額度最高，合計為50.0億元，平均融資利率2.4%。典型房地產(chǎn)企業(yè)中信用債利率最高的是天地源，利率為7.8%，最低為保利，利率為1.8%。