11月29日，北京、杭州及武漢三地完成年內第四輪集中供地。同日，無(wú)錫完成第五輪集中供地。四城土拍成交金額分別為，北京135.2億元、杭州98.94億元、武漢47.64億元以及無(wú)錫224億元。這意味著(zhù)，北京、杭州、武漢和無(wú)錫一日賣(mài)地收入合計達505.78億元。
綜合來(lái)看，武漢、無(wú)錫并無(wú)地塊溢價(jià)成交;杭州半數地塊溢價(jià)成交，其中4宗地塊平均溢價(jià)率約8.4%;北京超80%地塊溢價(jià)成交，其中6宗地平均溢價(jià)率為10%。
“本次拿地活躍程度和第三批次相比沒(méi)有太大變化，但城市分化現象更為明顯。”中指研究院土地事業(yè)部負責人張凱向《證券日報》記者表示，熱點(diǎn)城市、核心板塊和地塊仍然是房企投資的焦點(diǎn)。此外，在杭州本輪土拍中，民營(yíng)房企拿地活躍度明顯提升。
北京、杭州土拍市場(chǎng)升溫
“無(wú)錫第五批次14幅地塊，全部底價(jià)成交，全年土拍表現較‘穩’。” 諸葛找房數據研究中心高級分析師關(guān)榮雪向《證券日報》記者表示。
與無(wú)錫的穩健相比，北京和杭州土地市場(chǎng)明顯升溫。據了解，杭州核心城區三宗地均觸頂待搖號或高溢價(jià)成交，而遠郊地塊多以底價(jià)成交;北京核心城區的平房、奶西地塊均熔斷搖號，而遠郊區地塊同樣熱度較低。
以北京市場(chǎng)為例，此次奶西村出讓地塊起始價(jià)為28.1億元，中途有9家房企參與競爭，最后被金隅集團以32.315億元搖號拿下，溢價(jià)率15%，成交樓面價(jià)約為4.6萬(wàn)元/平方米，住宅銷(xiāo)售指導價(jià)為8.5萬(wàn)元/平方米。而朝陽(yáng)區平房鄉一宗地塊起拍價(jià)為22.2億元，在之前的網(wǎng)上競價(jià)階段就有過(guò)10次報價(jià)。在29日競拍現場(chǎng)，經(jīng)過(guò)12輪報價(jià)，該地塊很快就達到25.53億元的預設上限，隨后在競現房銷(xiāo)售面積環(huán)節，達到了1萬(wàn)平方米的上限，隨后保利+建工、中建玖合、金隅集團等5家開(kāi)發(fā)商或聯(lián)合體進(jìn)入了搖號環(huán)節，最終“保利+建工聯(lián)合體”以25.53億元的地價(jià)上限+1萬(wàn)平方米的現房銷(xiāo)售面積拿下該地塊，成交樓面價(jià)約5.2萬(wàn)元/平方米。再以杭州市場(chǎng)為例，3宗地塊拍至封頂(溢價(jià)率12%)并搖號，另有1宗土地溢價(jià)率拍至10.8%。
“部分地區熱度超出預期可能有兩點(diǎn)原因。”張凱表示，其一是目前全國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍待恢復，北京、上海等個(gè)別城市由于房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度尚好，是當下房企為數不多的投資選擇;其二是北京在此次土拍前，全年涉宅用地僅成交49宗，比去年全年的64宗減少了近24%，不少深耕北京的房企尚未完成年度投資任務(wù)，積極在第四批次供地中補倉。
民營(yíng)房企拿地意愿提升
從拿地企業(yè)方面看，諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄向《證券日報》記者表示，本輪土拍中，武漢仍是以地方國資企業(yè)拿地為主，杭州則表現為區域深耕房企和本地民營(yíng)房企占據主場(chǎng)，北京仍是國企和部分優(yōu)質(zhì)民企為主力軍。
“從本輪土拍結果來(lái)看，北京、杭州出讓的土地溢價(jià)率較高，舉牌房企中不乏民營(yíng)房企的身影。以杭州為例，此輪土拍總出讓金中超過(guò)90%是由民營(yíng)房企貢獻，這一占比創(chuàng )出民營(yíng)房企拿地金額占比的新高，也體現出民營(yíng)房企對于近期市場(chǎng)政策利好的積極反應。”張凱表示。
值得注意的是，深耕浙江省的民營(yíng)房企在拿地中顯現出獨有優(yōu)勢，最典型案例是濱江集團，從今年第一批次至第四批次，杭州每場(chǎng)土拍都未缺席，這也反映出本土房企對于本地市場(chǎng)的深耕決心以及對于本土項目的操盤(pán)能力之強?？傮w而言，民營(yíng)房企在杭州本輪土拍中，拿地積極性明顯提升。
陳霄表示，“11月初以來(lái)，支持房地產(chǎn)行業(yè)的政策密集出臺且力度空前，包括‘金融16條’從供需兩端全方位發(fā)力、‘第二支箭’和‘第三支箭’相繼落地，以及央行宣布年內第二次降準等，房企融資環(huán)境進(jìn)一步改善，促進(jìn)民營(yíng)房企投資面恢復，開(kāi)發(fā)商資金端的利好正在向土地市場(chǎng)傳導，帶動(dòng)其拿地積極性提升。”
不過(guò)，在張凱看來(lái)，政策利好完全傳遞到土地市場(chǎng)仍需時(shí)日。從全國范圍來(lái)看，房企真正提升投資拿地積極性仍會(huì )較為滯后，預計今年各地的土地市場(chǎng)將以較為平穩的狀態(tài)收官。不過(guò)，隨著(zhù)諸多利好政策的釋放，若明年銷(xiāo)售市場(chǎng)回暖，屆時(shí)整體土地市場(chǎng)將隨之升溫。
