2022年開(kāi)年降息，對房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)意味著(zhù)什么?

　　20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布最新一期貸款市場(chǎng)報價(jià)利率(LPR)：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%。分別比去年12月份下降10個(gè)基點(diǎn)和5個(gè)基點(diǎn)。這是1年期LPR在去年12月份下調以來(lái)的連續調降，也是時(shí)隔21個(gè)月，房貸利率參考的5年期以上LPR再現下調。綜合來(lái)看，開(kāi)年降息帶來(lái)中國樓市三個(gè)重要信號。

　　其一，“穩樓市”信號。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，此次降息對樓市來(lái)說(shuō)，信號意義更大。上一次調降5年期LPR還是在2020年4月份，已經(jīng)按兵不動(dòng)很長(cháng)時(shí)間。

　　去年下半年以來(lái)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)急速降溫。李宇嘉認為，12月，5年期LPR未降，主要由于之前兩個(gè)月，樓市正在觸底回升，擔心降息會(huì )傳達刺激樓市的信號。但近期公布的數據顯示，去年12月份包括房地產(chǎn)投資、房屋新開(kāi)工等多項樓市指標跌幅加大?？紤]到“三穩”、“三保”(保交樓、保民生、保穩定)等要求，需要穩定樓市預期，這是此次降息的最大作用。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波也認為，本次5年期以上LPR利率下調對樓市的利好，將從房企融資和居民房貸兩個(gè)層面得到體現。針對房企的“三線(xiàn)四檔”的融資管理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資難度和融資成本都將一定程度降低。同時(shí)。LPR下調將減少個(gè)人房貸利息支出，會(huì )在一定程度上拉動(dòng)購房熱度的小幅回升。不過(guò)，他也指出，相較于降息帶來(lái)的其他影響，其對購房者心態(tài)的影響更值得關(guān)注。

　　其二，“房住不炒”信號。值得注意的是，此次5年期以上LPR下調幅度低于1年期LPR。事實(shí)上，自2019年8月LPR改革以來(lái)，1年期LPR下調較多，而5年期以上LPR下調較少的“非對稱(chēng)降息”方式已成常態(tài)。過(guò)去2年多來(lái)，1年期LPR已多次下調，但由于房貸利率參考5年期以上LPR，在“房住不炒”的定位下，這一指標變動(dòng)相對謹慎。李宇嘉認為，此次非對稱(chēng)降息也是在傳達穩定但不刺激的信號。

　　中國民生銀行首席研究員溫彬指出，5年期以上LPR的下降有助于提振住房消費需求，穩定按揭貸款增速。同時(shí)，5年期以上LPR并未與MLF(中期借貸便利)利率等幅下調10個(gè)基點(diǎn)，而是下降了5個(gè)基點(diǎn)，體現了維護房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的要求。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，此次降息并不會(huì )帶來(lái)樓市過(guò)熱。首先，此次降息幅度較小，對房貸的降低并不顯著(zhù)，100萬(wàn)元(人民幣，下同)的貸款(30年期)月供僅減少約30元。而且，目前房地產(chǎn)行業(yè)面對的并非簡(jiǎn)單的資金問(wèn)題，拿地、銷(xiāo)售、客源、貸款乃至同質(zhì)化產(chǎn)品競爭等各環(huán)節均有壓力。從當前監測的數據來(lái)看，多個(gè)城市利率均出現輕微的變化，但當前銀行房貸是否寬松仍主要看放款速度的變化情況。

　　其三，樓市加速觸底信號。“政策底部”出現后，樓市有望出現“市場(chǎng)底部”。張大偉認為，降息意味著(zhù)市場(chǎng)房貸逐漸向穩定方向發(fā)展。在四季度樓市出現政策底部后，市場(chǎng)底部將在2022年一季度開(kāi)始出現。

　　李宇嘉指出，從12月和1月份數據看，樓市依舊疲軟，主要是由于開(kāi)發(fā)商信用風(fēng)險、信用杠桿被控制、土地市場(chǎng)疲軟等所導致。當下，預期轉弱，需求收縮已導致行業(yè)穩定、金融風(fēng)險問(wèn)題，穩定樓市的訴求大于繼續控制樓市的訴求。他認為，在降息、返鄉置業(yè)、春節住房消費，各地紓困樓市等作用下，一季度樓市或開(kāi)始觸底。

　　貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè )表示，預計后期更多城市房貸利率下調，信貸環(huán)境更加友好。這有利于合理的住房需求釋放，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。