在近期多地房地產(chǎn)政策放松、銀行加大對小微企業(yè)支持力度的大背景下，又有貸款中介出“幺蛾子”了。

　　中國證券報·中證金牛座記者近日調查發(fā)現，多位貸款中介人士建議居民將房貸轉換為經(jīng)營(yíng)貸，可每月節省月供資金，減輕房貸還款壓力。如果居民當前有購房意愿，還可以幫忙申請經(jīng)營(yíng)貸用來(lái)買(mǎi)房。

　　按照一位貸款中介的說(shuō)法，倘若一套房產(chǎn)價(jià)值1000萬(wàn)元，按揭貸款、抵押貸款年息分別為5.35%、3.65%，貸款置換之后，居民5年就可以節省85萬(wàn)元。

　　果真這么“香”嗎?

圖片來(lái)源：貸款中介朋友圈廣告

　　更大風(fēng)險更高成本

　　多位業(yè)內人士表示，將房貸轉換為經(jīng)營(yíng)貸之后，居民的實(shí)際資金成本會(huì )更高，且風(fēng)險不小。

　　按照銀行規定，經(jīng)營(yíng)貸只能用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)，居民將資金流入股市、樓市屬于違規，倘若被銀行發(fā)現，則居民的個(gè)人信譽(yù)會(huì )受到影響，經(jīng)營(yíng)貸也會(huì )被銀行提前終止。

　　另一方面，居民這一違規操作的過(guò)程中還摻雜著(zhù)很多其他成本。按照多位貸款中介的說(shuō)法，如果居民想要利用經(jīng)營(yíng)貸購買(mǎi)第二套房，前提是首套房貸款需要提前結清，以及居民應當具有一個(gè)經(jīng)營(yíng)滿(mǎn)一年的營(yíng)業(yè)執照。

　　為了滿(mǎn)足這些條件，居民需要耗費大量成本。一是大多數居民會(huì )請中介協(xié)助辦理，中介費一般為貸款金額的1%到3%;二是如果居民的房貸沒(méi)有還清，則需要墊資，墊資利息一般日利率約為千分之一;三是居民還要過(guò)戶(hù)新公司或者辦理一個(gè)新的執照，可能還要找一個(gè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，這又需要費用。

　　此外，大部分經(jīng)營(yíng)貸款的還款年限為3-5年，先息后本。倘若客戶(hù)在還本時(shí)資金不夠，則又需要過(guò)橋墊資。如果后期經(jīng)營(yíng)貸貸款利率有所上浮，并超過(guò)房貸利率，違規操作將“得不償失”。

　　違規現象明顯減少

　　違規使用經(jīng)營(yíng)貸的現象曾在2021年引起監管部門(mén)的注意和整頓。中國證券報記者多方調研了解到，目前商業(yè)銀行對信貸審批更加嚴格審慎，居民違規使用貸款的現象也明顯減少。

　　但是，出于銀行、客戶(hù)經(jīng)理營(yíng)銷(xiāo)壓力較大等因素，目前仍有一些銀行員工默許了客戶(hù)違規利用信貸資金的套路，使得資金并未真正流向實(shí)體企業(yè)，這一風(fēng)險值得警惕。

　　某銀行一位客戶(hù)經(jīng)理告訴中國證券報記者，從審批流程來(lái)看，經(jīng)營(yíng)貸的申請、審批非常嚴格，需要客戶(hù)提供經(jīng)營(yíng)流水，并且有足值的房產(chǎn)做抵押。但在審批過(guò)程中，銀行對流水并不會(huì )一一檢查，放款之后的資金用途不“明顯”違規就可以。

　　對于當前部分居民違規利用信貸資金的現象，在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)近期上漲空間較小，加之居民違規利用信貸資金的風(fēng)險高，預計違規現象極少。張大偉建議銀行加強風(fēng)控，禁止經(jīng)營(yíng)貸資金流入私人賬戶(hù)，保障資金落到實(shí)體經(jīng)濟。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)也表示，將低成本的經(jīng)營(yíng)貸資金用于房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為違法違規，需要嚴管，加以遏制，避免這些苗頭的出現。