房企“現金保衛戰”打響已逾一年，在這場(chǎng)戰役中，償債能力高低成為企業(yè)能否存活下來(lái)的第一技能。

　　截至4月12日，據記者統計，已公布2021年財報的28家“千億元俱樂(lè )部(按全口徑銷(xiāo)售額計)”上市房企(包括未經(jīng)審計業(yè)績(jì))中，龍湖集團、旭輝控股、萬(wàn)科等8家房企的現金短債比例超過(guò)2倍，時(shí)代中國控股等15家該比例在1倍至2倍之間，富力地產(chǎn)等5家則不足1倍。

　　不過(guò)，中國恒大、融創(chuàng )中國、世茂集團、陽(yáng)光城、華夏幸福、中國奧園、佳兆業(yè)、藍光發(fā)展、泰禾集團等“千億元房企”尚未公布2021年年報。

　　若綜合考量“凈負債率”“現金短債比”及“剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率”三道紅線(xiàn)指標來(lái)看，龍湖集團、華潤置地等16家為“綠檔”房企，綠城中國等8家為“黃檔”房企，建業(yè)地產(chǎn)為“橙檔”房企，富力地產(chǎn)和祥生控股為“紅檔”房企，雅居樂(lè )集團待定。

　　凈負債率從24%到153%不等 新增有息負債規模僅407億元

　　截至2021年年底，以上述28家房企為樣本，其凈負債率從24%到153%不等，這一指標與去年持平及下降的房企有13家，占比近半，但符合“三道紅線(xiàn)”新規的凈負債率不超100%的房企有26家。

　　此外，上述28家房企總計有息負債規模為30229億元，同比增加407億元(即新增有息負債規模為407億元)，同比增長(cháng)1.4%。

　　從這兩個(gè)角度看，2021年，在內外部環(huán)境多重因素共同作用下，地產(chǎn)行業(yè)正在加速降負債，杠桿水平更趨向合理化。

　　談及原因，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水對《證券日報》記者表示，“一是‘三道紅線(xiàn)’提出以來(lái)，各房企開(kāi)始采取諸多措施主動(dòng)壓縮債務(wù)規模，控制債務(wù)增速，努力向合規方向靠攏;二是去年下半年開(kāi)始，融資環(huán)境持續收緊，特別是海外債、信托紛紛避險，降低投資比例，導致資金供給大幅收縮;三是多家房企流動(dòng)性出現問(wèn)題，到期債務(wù)無(wú)法償還，再融資渠道被迫關(guān)閉。”

　　但新增有息負債增長(cháng)率的降低，并不意味房企的安全系數提高。相比上述28家房企超過(guò)3萬(wàn)億元的有息負債規模，其持有現金規模僅為14118億元(其中包括不能動(dòng)用的預售監管資金等)。

　　從6倍到0.36倍 現金短債比存差距

　　從持有現金規模變動(dòng)幅度來(lái)看，龍湖集團、華潤置地、中國海外發(fā)展等8家同比增長(cháng)超過(guò)8個(gè)百分點(diǎn)，其余20家均同比下降，下降幅度從1個(gè)百分點(diǎn)到66個(gè)百分點(diǎn)不等。更重要的是，從現金短債比指數來(lái)看，安全系數最高者為龍湖集團(6.11倍)，最低者為富力地產(chǎn)(0.36倍)。

　　“公司一直主動(dòng)管理債務(wù)，一年到期債務(wù)占比只有不到8%，今年剛性到期還款144億元，目前已經(jīng)償還74億元。”在2021年業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )上，龍湖集團執行董事兼首席財務(wù)官趙軼向《證券日報》記者表示，即便把300多億元的監管資金去掉，龍湖集團現金短債比仍達3.9倍，非常安全。

　　不管是經(jīng)過(guò)審計還是未經(jīng)審計的數據，從目前公布數據的房企來(lái)看，現金短債比是以不受限制的現金為計算口徑。即便如此，這一指數超過(guò)6倍的房企只有龍湖集團，緊隨其后的是旭輝控股、萬(wàn)科以及中國海外發(fā)展，均在2.5倍至3倍之間。

　　“若疊加表外負債及受到限制的現金規模，‘千億元房企’中不乏無(wú)法覆蓋短期債務(wù)者。當下企業(yè)的現金短債缺口要比財報中公布的嚴重。”一位房企財務(wù)條線(xiàn)人士對《證券日報》記者直言。例如，某“千億元房企”的現金短債比為1.46倍，若扣除受到限制的現金規模后，該數值則為0.87倍。而這一現象并非個(gè)例。

　　另以陽(yáng)光城為例，在今年2月17日晚間公告境外債1.7億元利息支付違約后，公司在回復深交所關(guān)注函時(shí)表示，截至2021年9月末，公司的貨幣資金271.80億元，但截至2021年12月末，在手貨幣資金較年初大幅下降，致使實(shí)操中可靈活動(dòng)用資金占賬面資金比例不足1%，回籠至集團層面難度極大，可自由動(dòng)用貨幣資金基本枯竭。

　　此外，從少數公布扣除受到限制現金規模后的房企來(lái)看，融信中國等多家房企的現金短債比均小于1倍。

　　償債壓力未減 回籠現金仍是第一要務(wù)

　　世聯(lián)研究的研報顯示，從境內外債合計來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的償債高峰期在2021年，到期金額超1.22萬(wàn)億元。2022年到期額略有下行，但依然高達9291億元。

　　“當企業(yè)觸碰到‘橙檔’‘紅檔’，可能陷入流動(dòng)性危機的信號就已浮出水面。” 諸葛找房數據研究中心分析師關(guān)榮雪對《證券日報》記者表示，一是由于前期擴張規模較大且速度較為急促，借債規模不斷積累，為后續經(jīng)營(yíng)埋下一定隱患;二是企業(yè)發(fā)展戰略較偏離于市場(chǎng)發(fā)展定位，加之外界環(huán)境變動(dòng)，產(chǎn)品去化受阻，資金回流規模下滑，進(jìn)而導致可用資金對債務(wù)的覆蓋力度減弱。

　　“去年下半年銷(xiāo)售市場(chǎng)疲軟，為保證項目順利交付，保障購房者利益，預售資金監管力度加強，房企可用資金減少。”劉水補充道，同時(shí)，去年下半年再融資渠道大幅收窄，房企需要動(dòng)用自有資金償還到期債務(wù)，進(jìn)一步擠壓可動(dòng)用資金空間，弱化現金保障能力。

　　劉水進(jìn)一步表示，對于面臨流動(dòng)性風(fēng)險的企業(yè)，應抓住以下窗口期：一是并購融資窗口期，主動(dòng)盤(pán)點(diǎn)整合資產(chǎn)，積極與擁有并購資金額度的企業(yè)對接，通過(guò)處置資產(chǎn)降低債務(wù)規模、回籠部分資金;二是銷(xiāo)售窗口期，當前多個(gè)城市出臺銷(xiāo)售利好政策，房企應抓住機會(huì )加大銷(xiāo)售力度，通過(guò)銷(xiāo)售回款補充資金。此外，債務(wù)承壓較高的房企也要積極與債權人溝通，展現償債誠意，爭取延長(cháng)債務(wù)期限，為擴充資金回旋余地。

　　可以預見(jiàn)，2022年地產(chǎn)馬拉松一點(diǎn)都不輕松，如果想堅持跑完，對過(guò)去的反思和檢討必不可少，但對未來(lái)的信心和毅力亦同樣珍貴，畢竟存量市場(chǎng)仍有更多商業(yè)模式可探索。