差別化信貸政策穩定住房消費預期

　　5月15日，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會(huì )發(fā)布的《關(guān)于調整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》明確，對于貸款購買(mǎi)普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場(chǎng)報價(jià)利率(LPR)減20個(gè)基點(diǎn)。

　　專(zhuān)家指出，此舉是在堅持“房住不炒”定位下，支持各地從實(shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)調控政策，支持剛性和改善性住房需求，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。對個(gè)人來(lái)說(shuō)，如所在城市政策下限和銀行具體執行利率跟隨全國政策同步下調，居民家庭申請貸款購買(mǎi)首套普通自住房時(shí)，利息支出會(huì )有所減少。

　　利率調整傳遞“穩”的信號

　　今年4月份，住戶(hù)住房貸款出現了負增長(cháng)，減少605億元，同比少增4022億元。招聯(lián)金融首席研究員董希淼認為，當前，下調首套房貸利率具有緊迫性，一方面有助于穩定居民住房消費預期，激發(fā)新的住房消費需求;另一方面有助于傳遞“穩”的信號，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。此外，也有助于降低住房消費支出，提振居民消費意愿和能力。

　　個(gè)人住房貸款利率政策是房地產(chǎn)長(cháng)效機制和差別化住房信貸政策的重要內容。光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀(guān)研究員周茂華表示，央行下調首套住房貸款利率定價(jià)下限，有助于進(jìn)一步優(yōu)化商業(yè)銀行房貸利率自律定價(jià)機制，擴大部分區域商業(yè)銀行房貸利率定價(jià)空間，也符合當前部分區域房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況。

　　董希淼認為，受?chē)鴥韧鈴碗s多變形勢影響，當前我國經(jīng)濟下行壓力仍然較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險有所積聚。因此，有必要從供給側和需求側兩端同時(shí)發(fā)力，調整優(yōu)化房地產(chǎn)金融政策，以進(jìn)一步提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，激發(fā)住房消費需求。

　　值得注意的是，本次調整主要針對全國層面首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限仍按現行規定執行。東方金誠首席宏觀(guān)分析師王青認為，在“房住不炒”定位不變的背景下，本次房貸利率調整釋放的信號是重點(diǎn)鼓勵剛需，繼續遏制投資投機需求。

　　遵循因城施策原則

　　全國首套房商貸利率下限下調后，各地首套房利率是否同步調整，是人們關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。業(yè)內人士認為，是否同步調整主要取決于各地的具體實(shí)際。

　　中國人民銀行金融市場(chǎng)司司長(cháng)鄒瀾介紹，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)區域特征明顯，個(gè)人住房貸款利率的確定遵循“因城施策”原則，采用“全國+地方+銀行”三層確定機制。

　　以利率下限為例，此前，全國層面首套房貸利率不得低于相應期限的LPR，二套房貸利率不得低于相應期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)，這是全國都要遵守的下限政策;人民銀行各省分支機構按照“因城施策”原則，指導省級市場(chǎng)利率定價(jià)自律機制，在全國政策下限基礎上，確定轄內每個(gè)城市的貸款利率加點(diǎn)下限，這是本城市范圍內都要遵守的下限。實(shí)踐中，多數城市直接采用了全國下限，沒(méi)有額外再做加點(diǎn)要求;銀行結合自身經(jīng)營(yíng)情況、客戶(hù)風(fēng)險狀況和信貸條件等，明確利率的定價(jià)規則，在各城市利率政策下限基礎上，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數值，這是完全市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)決策。

　　上述《通知》明確，在全國統一的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監會(huì )各派出機構按照“因城施策”原則，指導各省級市場(chǎng)利率定價(jià)自律機制，根據轄區內各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

　　專(zhuān)家表示，這意味著(zhù)各地既可以選擇跟隨全國下限下調，也可保持不動(dòng)或適度上調，維持區域房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定。在城市貸款利率下限基礎上，銀行業(yè)金融機構結合自身經(jīng)營(yíng)情況、客戶(hù)風(fēng)險狀況和信貸條件等因素，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數值。

　　今年3月份以來(lái)，由于市場(chǎng)需求走弱，全國已有100多個(gè)城市的銀行根據市場(chǎng)變化和自身經(jīng)營(yíng)情況，自主下調了房貸利率，平均幅度在20個(gè)到60個(gè)基點(diǎn)不等。此外，部分省級市場(chǎng)利率定價(jià)自律機制也配合地方政府的調控要求，根據城市實(shí)際情況，下調了本城市首付比例下限和利率下限。

　　降低剛需購房成本

　　此次政策調整后，全國層面首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限由不低于相應期限LPR調整為不低于相應期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)，按4月20日發(fā)布的5年期以上LPR計算，為4.4%。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，首套房商貸利率下限下調有助于進(jìn)一步降低購房成本。同時(shí)，結合近期各地政策調整，客觀(guān)上可以進(jìn)一步減輕剛需群體的購房壓力。

　　具體來(lái)看，如所在城市政策下限和銀行具體執行利率跟隨全國政策同步下調，居民家庭申請貸款購買(mǎi)首套普通自住房時(shí)，利息支出會(huì )有所減少。業(yè)內專(zhuān)家推算，按貸款金額50萬(wàn)元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調20個(gè)基點(diǎn)，平均每月可減少月供支出約60元，未來(lái)30年內共減少利息支出約2萬(wàn)元。

　　不過(guò)，專(zhuān)家提醒，《通知》主要針對新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款，存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執行。

　　“應考慮如何進(jìn)一步采取更多支持政策滿(mǎn)足改善性住房需求。”董希淼建議，目前，多數商業(yè)銀行已經(jīng)對個(gè)人住房貸款政策進(jìn)行了微調，比如降低貸款利率、加快放款速度等，但這些調整主要集中在滿(mǎn)足首套住房消費需求。下一步，在滿(mǎn)足改善性住房需求上，應采取更多的支持政策，如適當放寬貸款條件，對已經(jīng)結清貸款的購房者采取靈活的認定政策。金融管理部門(mén)應適時(shí)優(yōu)化相應監管要求，支持商業(yè)銀行更好地服務(wù)改善性住房消費者，如降低二套房首付比例、調整二套房貸款利率加點(diǎn)等。同時(shí)，商業(yè)銀行要加快產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng )新，探索滿(mǎn)足老年人、新市民等群體住房消費需求。