5月16日晚間，關(guān)于三家民營(yíng)房企發(fā)行公司債的傳聞全部塵埃落定。

　　其中，龍湖集團發(fā)行不超過(guò)人民幣5億元的6年期公司債券;美的置業(yè)計劃發(fā)行本金總額不超過(guò)人民幣10億元的4年期公司債券。稍晚一點(diǎn)，碧桂園也發(fā)布股價(jià)波動(dòng)公告，擬于短期內面向專(zhuān)業(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行一期面值不超過(guò)人民幣5億元的國內公司債券。

　　同日，深交所官網(wǎng)顯示，第一單民營(yíng)房企信用保護憑證業(yè)務(wù)發(fā)行，用于支持龍湖發(fā)行4億元ABS。

　　盡管三家房企累計發(fā)行公司債券總額僅20億元，不過(guò)，業(yè)內普遍認為，政策正在打開(kāi)民營(yíng)房企的融資窗口，信號意義更強于實(shí)際意義。信用保護工具的啟用，也意味著(zhù)政府支持民營(yíng)房企融資措施正在加快落地。

　　從融資端到需求端，從中央到地方，全方位的樓市維穩政策在密集出臺的同時(shí)，也呈現力度的進(jìn)一步升級，自上而下的政策調整信號更強，態(tài)度明確。

　　民營(yíng)房企資金告急

　　去年下半年以來(lái)，多家民營(yíng)房企出現債務(wù)違約事件，民營(yíng)房企融資難度大幅提升。

　　據中指研究院統計，今年1-4月，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額3152.4億元，同比下降59.3%。從融資結構來(lái)看，信用債發(fā)行規模為1532億元，占比48.6%，其中發(fā)行人以央企、地方國企為主，發(fā)行額占比84.9%，民企僅發(fā)行8筆，融資94.1億元，占比6.1%，融資力度很弱。

　　同期，海外債發(fā)行規模僅為去年同期的10.5%，金額為143億元，其中民營(yíng)房企融資70億元，不足五成。

　　國家統計局日前發(fā)布數據顯示，今年1-4月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金48522億元，同比下降23.6%。其中，國內貸款6837億元，下降24.4%;利用外資38億元，增長(cháng)129.4%;自籌資金16271億元，下降5.2%;定金及預收款15357億元，下降37.0%;個(gè)人按揭貸款8037億元，下降25.1%。

　　資金不足帶來(lái)了一連串負面效應，比如，1-4月，全國房企土地購置面積同比增速為-46.5%，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增速為-2.7%，兩項數據均為歷史冰點(diǎn)。

　　在此背景下，支持民營(yíng)房企融資措施正在加快落地。今年4月，在證監會(huì )的指導下，滬深交易所召開(kāi)“信用保護工具支持民營(yíng)企業(yè)債券融資座談會(huì )”，證監會(huì )指出積極支持市場(chǎng)各方發(fā)揮信用保護工具在支持民營(yíng)企業(yè)融資過(guò)程中的作用，鼓勵市場(chǎng)機構、政策性機構通過(guò)創(chuàng )設信用保護工具為民營(yíng)企業(yè)債券融資提供增信支持。5月，深圳證券交易所召開(kāi)“完善民企信用支持”專(zhuān)題研討會(huì )，聚焦完善信用支持，研究探討緩解民企“融資難”的舉措。

　　針對市場(chǎng)普遍對民營(yíng)房企信心不足的現狀，信用保護工具增信將有助于破解行業(yè)融資困境，增強投資者信心。中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水表示，信用保護工具是增信的有效方式，發(fā)行的信用保護憑證為發(fā)行企業(yè)起到了強有力的增信作用，可快速打破民營(yíng)房企融資的困境，有助于引導市場(chǎng)修復對房地產(chǎn)行業(yè)的投資信心，改善民營(yíng)房企的融資環(huán)境。

　　此外，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)均具有開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)能力強、財務(wù)相對穩健等特點(diǎn)，這三家企業(yè)通過(guò)信用保護工具成功發(fā)行債券融資后，將為后續市場(chǎng)起到良好的示范帶動(dòng)效應。

　　不過(guò)，也有業(yè)內人士表示，目前示范企業(yè)均為“優(yōu)等生”，但資金缺口更大的企業(yè)能否享受信用保護仍然存疑。

　　樓市維穩升級

　　除了對房企融資端的放寬政策外，對市場(chǎng)需求端的寬松政策，也正在加速升級出臺。

　　5月17日，杭州出臺《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》，核心內容為限購松綁、鼓勵改善、鼓勵三孩。至此，中國三個(gè)全國性的房地產(chǎn)市場(chǎng)即海南、成都和杭州，均已出臺樓市調整政策，由于這三個(gè)城市市場(chǎng)外來(lái)人口導入規模大、房地產(chǎn)市場(chǎng)規模大，因此政策調整本身具有較強的信號意義，也被視為本輪樓市維穩政策的全面升級。

　　此外，5月15日，央行、銀保監會(huì )發(fā)布通知，對于貸款購買(mǎi)普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場(chǎng)報價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。

　　此次調整前首套房房貸利率最低要求是5年期以上LPR(4.6%)，二套房貸利率最低為5年期以上LPR+60個(gè)基點(diǎn)，本次下調首套房房貸利率20個(gè)基點(diǎn)，即最低可為4.4%，加大了對剛性和改善性住房需求的支持，而上次全國調整首套房房貸利率下限是在2014年9月30日，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，時(shí)隔多年，本次調整首套房房貸利率下限，也釋放了更加積極的信號。

　　在全國統一下限調整后，各地下調房貸利率的空間預計進(jìn)一步打開(kāi)，各地將結合地方實(shí)際情況調整房貸利率，降低購房者置業(yè)成本，提高購房者置業(yè)意愿，對當前的市場(chǎng)預期將起到積極作用。

　　有金融機構評價(jià)，這是頂層級別出臺的全國性寬松政策，自上而下的政策調整節奏及落實(shí)力度，已明顯加快。