日前，央行調整首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，變?yōu)椴坏陀谙鄳谙拶J款市場(chǎng)報價(jià)利率(LPR)減20個(gè)基點(diǎn)。這是2019年8月推行房貸利率與LPR掛鉤以來(lái)首次主動(dòng)調整首套房貸款利率下限。

　　多位地產(chǎn)行業(yè)首席分析師表示，此舉標志著(zhù)從中央層面政策確定對房地產(chǎn)由“防范風(fēng)險”到“呵護需求”，有助于降低購房者置業(yè)成本，引導地方政府后續信貸調整。他們認為，對于地產(chǎn)行業(yè)而言，地產(chǎn)政策的寬松力度越來(lái)越強，但是市場(chǎng)仍然處于相對低迷狀態(tài)，房企也存在較大經(jīng)營(yíng)壓力，后續房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復需要信貸端、需求端和供給端支持的協(xié)同發(fā)力。

　　對于地產(chǎn)股等投資，分析認為，“市場(chǎng)頂”會(huì )比“政策頂”更早到來(lái)，在政策進(jìn)一步寬松之前，市場(chǎng)資金搶跑可能導致部分個(gè)股行情已經(jīng)到頂。部分基本面極差的個(gè)股在近期股價(jià)已經(jīng)上漲很多，存在透支風(fēng)險，建議投資者謹慎持有基本面優(yōu)質(zhì)的部分地產(chǎn)股。

　　政策呵護剛性需求

　　“此次央行對首套房貸款利率下限的下調，反應了政策層對房地產(chǎn)行業(yè)當前現狀的重視，要防范發(fā)生系統性風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。同時(shí)首套房貸款利率下限的下調是本輪調控放松中具有全國性實(shí)質(zhì)利好的政策，寬松導向信號明顯，預計未來(lái)全國范圍的房貸利率都將出現下調。”國金證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師杜昊旻表示。

　　在央行調整首套房貸款利率下限之前，國內房貸實(shí)際利率已經(jīng)有所寬松。4月103個(gè)重點(diǎn)城市首套房貸利率為5.17%，二套利率為5.45%，分別較上月回落17個(gè)、15個(gè)基點(diǎn);平均放款周期為29天，較上月縮短5天。在前期各地信貸政策的放松下，全國房貸利率已經(jīng)連降7個(gè)月，當前處于2019年以來(lái)的最低位。

　　中銀證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師夏亦豐認為，此次調整釋放了支持剛需首套購房的積極信號，若按最新5年期LPR來(lái)看，首套普通自住房貸利率下限由原本的4.6%下調至4.4%，下調首套房貸利率下限，打開(kāi)信貸空間。相較于此前信貸政策以地方調整為主，此次自上而下的調整信號意義更強，有助于引導后續地方政府進(jìn)一步調整信貸政策。

　　德邦證券首席策略分析師吳開(kāi)達則認為，該政策在此時(shí)提出，主要目的是提振消費者購房意愿，扭轉房地產(chǎn)銷(xiāo)售大幅下行趨勢，促進(jìn)市場(chǎng)平穩發(fā)展。“我們認為此次放松主要有兩點(diǎn)信號意義：一是從中央層面政策確定對房地產(chǎn)由‘防范風(fēng)險’到‘呵護需求’;二是堅持‘房住不炒’，結構上仍以支持剛需為主。此次政策僅調整首套住房貸款利率下限，對二套房無(wú)調整，結構上仍主要支持購房剛性需求。”吳開(kāi)達表示。

　　值得關(guān)注的是，央行調整首套房貸款利率下限釋放了積極信號的同時(shí)，但是一些觀(guān)點(diǎn)也認為20個(gè)基點(diǎn)的調整并不“解渴”。

　　夏亦豐指出，按照目前“五年期LPR+點(diǎn)數”的定價(jià)模式，最終實(shí)際房貸利率下降的方式可以是降息，即降低五年期LPR。這屬于銀行的被動(dòng)下調，也會(huì )直接降低購房者的利息成本。此外，房貸利率降低的方式還包括壓縮加點(diǎn)，這屬于銀行的主動(dòng)下調。2022年1季度加權平均房貸利率為5.49%，與房貸定價(jià)基準之間的差額為109個(gè)基點(diǎn)，本身仍存在很大的壓降空間。

　　“短期內沒(méi)有太大必要再進(jìn)一步去調整利率下限，而是應該關(guān)注各地商業(yè)銀行在實(shí)際加點(diǎn)幅度上的下調情況。”夏亦豐表示。

　　地產(chǎn)股投資喜憂(yōu)兼具

　　今年以來(lái)，地產(chǎn)股整體表現一直優(yōu)于大盤(pán)，政策邊際寬松帶來(lái)的困境反轉是投資的主要邏輯之一，但是隨著(zhù)寬松性的政策不斷落地，對于地產(chǎn)股的投資也需要更多關(guān)注基本面等內容。

　　基本面優(yōu)良的地產(chǎn)股是各方推薦的重點(diǎn)，被資金過(guò)度炒作的個(gè)股則更需要關(guān)注風(fēng)險。

　　“‘市場(chǎng)頂’會(huì )比‘政策頂’更早到來(lái)，在政策進(jìn)一步寬松之前，市場(chǎng)資金搶跑可能導致部分個(gè)股行情已經(jīng)到頂。部分基本面比極差的個(gè)股在近期股價(jià)已經(jīng)上漲很多，存在透支風(fēng)險，建議投資者謹慎持有基本面優(yōu)良的地產(chǎn)股。”金文曦表示。

　　吳開(kāi)達也認為，目前，在“穩增長(cháng)”訴求下，預計房地產(chǎn)行業(yè)放松政策會(huì )持續出臺，下半年新房銷(xiāo)售有望回暖，房地產(chǎn)板塊在政策放松階段超額收益明顯。但由于房地產(chǎn)行業(yè)整體進(jìn)入發(fā)展中后期，新房銷(xiāo)售整體繼續上升空間較小，不同區域表現分化可能加大。

　　“建議重點(diǎn)關(guān)注信用資質(zhì)好、布局能級高和經(jīng)營(yíng)效率優(yōu)的國企和優(yōu)質(zhì)民企開(kāi)發(fā)商。此外，需要關(guān)注居民預期持續走弱導致房地產(chǎn)銷(xiāo)售恢復緩慢、資金鏈持續收緊導致部分房企出現債務(wù)危機等風(fēng)險。”吳開(kāi)達說(shuō)。