支持改善性需求釋放成為各地優(yōu)化調整樓市政策的又一方向，多地二套房首付比例低至三成。
中指研究院數據顯示，今年截至5月23日，全國已有近40城調整優(yōu)化商貸政策。另?yè)炫刃侣劜煌耆y計，4月以來(lái)，已有江蘇南通、湖北大冶、寧夏銀川、河北石家莊、江蘇常州、河北張家口、浙江紹興、甘肅蘭州、江西上饒等地調整商貸首付比例，多地在下調首套房首付比例至20%的同時(shí)，降低二套首付比例至30%。
以江蘇南通為例，5月20日，南通市住房和城鄉建設局與南通市發(fā)改委等七部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》，《通知》明確，居民家庭通過(guò)商業(yè)銀行貸款購買(mǎi)普通商品住房的，首次購房首付比例最低執行20%，二套房首付比例最低執行30%。居民家庭購買(mǎi)普通住房商業(yè)貸款利率下限執行全國最低標準，首套住房商業(yè)貸款利率下限執行貸款市場(chǎng)報價(jià)利率(LPR)減20個(gè)基點(diǎn)，二套房商業(yè)貸款利率下限執行現行最低標準。
根據央行5月20日公布的貸款市場(chǎng)報價(jià)利率，1年期LPR為3.7%，5年期LPR為4.45%，這也意味著(zhù)5年期以上首套住房商業(yè)貸款利率最低可以做到4.25%，二套最低可以做到5.05%。
另以寧夏銀川為例，5月19日，寧夏銀川市6部門(mén)聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)銀川市房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》提出，通過(guò)調低首付比例降低購房者前期籌款壓力，個(gè)人通過(guò)商業(yè)銀行和公積金貸款購買(mǎi)首套房最低首付款比例下調至20%，二套房最低首付款比例下調至30%;對擁有1套住房并已結清購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款的，執行首套房貸款政策。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波表示，從目前各地二套房首付實(shí)行30%的城市來(lái)看，大都是面臨市場(chǎng)降溫明顯，政策提振信心相對乏力的城市。從實(shí)際的方式來(lái)看，有的是采取全面二套房首付30%，有的則是對于第一套房的商貸是否結清有一定要求。
在張波看來(lái)，降低二套首付比例對于提振樓市場(chǎng)熱度的前提在于，市場(chǎng)上是否有足夠潛在的改善型二套房需求量，有些城市前幾年市場(chǎng)土拍量大，市場(chǎng)上存量高，處于明顯供大于求的狀況，降低二套房首付能夠拉動(dòng)的需求相對有限。
植信投資研究院資深研究員馬泓認為，調整二套房首付比例有助于提振住房需求，更好地滿(mǎn)足居民住房改善性需求。進(jìn)入二季度，全國房地產(chǎn)政策寬松空間進(jìn)一步打開(kāi)，轉暖的信號更為清晰。針對當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的疲軟態(tài)勢，4月底中共中央政治局會(huì )議增加了“支持各地從當地實(shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策、支持剛性和改善性住房需求”和“優(yōu)化商品房預售資金監管”的措辭，此后央行、銀保監會(huì )等監管部門(mén)也相繼表態(tài)，對住房金融政策進(jìn)行“松綁”，并下調LPR五年期利率15bp。從全局來(lái)看，無(wú)論是對于宏觀(guān)經(jīng)濟穩增長(cháng)還是穩就業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的穩定對全局而言是非常重要的。
馬泓指出，伴隨中央政策的調整，地方房地產(chǎn)政策自2021年末開(kāi)始從偏緊的狀態(tài)逐步轉為適度寬松，當前著(zhù)力釋放市場(chǎng)購房需求。據統計，相關(guān)金融寬松政策正從年初四線(xiàn)、三線(xiàn)城市逐步推廣至二線(xiàn)城市，包括蘭州、南寧、重慶等地方已經(jīng)相應下調了二套房首付比例。預計當前和未來(lái)一個(gè)階段，有必要按照中央二支持、一優(yōu)化和一促進(jìn)的政策要求，從需求和供給兩端，針對各地房地產(chǎn)市場(chǎng)差異化特征，進(jìn)一步推出有力度的政策舉措，著(zhù)力釋放市場(chǎng)購房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
不過(guò)，張波提及，過(guò)度降低二套房首付也有一定的風(fēng)險，尤其在首套房也有房貸未結清的情況下，購房者未來(lái)的月供壓力會(huì )明顯增大，在一定程度上會(huì )增加信貸風(fēng)險。
