近期，多地出臺針對土地市場(chǎng)的調整政策，優(yōu)化土地出讓條件，激發(fā)土地市場(chǎng)活力，包括下調保證金比例、延遲繳款時(shí)間、穩定住宅用地供應以及支持高品質(zhì)、改善型住宅小區建設等。從近期情況看，部分城市土地市場(chǎng)出現復蘇跡象。
多地出臺新政
中國證券報記者梳理發(fā)現，不少地區出臺的土地市場(chǎng)政策包括下調保證金比例、延遲繳款時(shí)間等內容。
廣東省中山市發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化土地供應促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩定發(fā)展的若干措施》明確提出，放寬競買(mǎi)人資格要求、下調競買(mǎi)保證金比例、優(yōu)化地價(jià)款支付方式、加快項目用地開(kāi)發(fā)建設、優(yōu)化配套公建設施配建要求。
四川省瀘州市住房和城鄉建設局等五部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的若干措施(試行)》提出，新出讓的開(kāi)發(fā)建設用地，按起始價(jià)的20%確定競買(mǎi)保證金，出讓合同簽訂后一個(gè)月內繳納土地出讓價(jià)款的50%;余款可按合同約定分期繳納，繳款期限最長(cháng)不超過(guò)一年。合理確定開(kāi)發(fā)建設用地拍賣(mài)起始價(jià)和出讓地塊面積，支持在符合規劃前提下，依法依規采取小面積地塊出讓方式，降低企業(yè)資金壓力。對宗地面積100畝以上、企業(yè)按土地出讓合同繳清價(jià)款且無(wú)違約違規行為的新出讓開(kāi)發(fā)建設用地，在具備單獨規劃建設條件下，可申請辦理分宗建設用地使用權登記。
部分地區提出，穩定住宅用地供應。東莞市住房和城鄉建設局網(wǎng)站近日發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》，明確提出圍繞“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”目標，優(yōu)化住宅用地出讓條件;鼓勵開(kāi)發(fā)企業(yè)增加中小套型普通商品住房供應;合理確定住宅用地商業(yè)配比;穩妥推進(jìn)城市更新工作。對分期繳納土地價(jià)款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，在簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》并繳納不低于50%的土地出讓金后，可辦理用地規劃、工程規劃、施工報建等手續，加大助企紓困力度，加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設進(jìn)度。
有的地區提出，支持高品質(zhì)、改善型住宅小區建設。安徽省宿州市近日發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的若干措施》，明確提出將按照供需平衡原則，科學(xué)編制供地計劃，調整供地節奏。支持高品質(zhì)、改善型住宅小區建設。對熱點(diǎn)區域、重點(diǎn)地塊，采取“競地價(jià)與競品質(zhì)相結合”的拍賣(mài)方式出讓土地，有效提升住宅品質(zhì)，推動(dòng)住宅產(chǎn)品升級換代。
部分去化壓力較大的區域暫停土地出讓。
5月23日，湖南省自然資源廳網(wǎng)站顯示，省自然資源廳、省住房和城鄉建設廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調控目標優(yōu)化房地產(chǎn)用地審批的通知》，明確提出對商品住房去化周期超過(guò)24個(gè)月的市縣，暫停新的商品住房用地審批，將商品住宅用地掛牌出讓規?？刂圃谏夏甓裙康?0%以?xún)?對非住宅商品房去化周期超過(guò)36個(gè)月的縣市區，除省、市重點(diǎn)招商項目和物流、加油加氣站用地外，暫停新的非住宅商品房用地審批和掛牌出讓。
提升拿地信心
廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，整體來(lái)看，近期發(fā)布土地新政的地區，在改革措施制定方面更加精細，目標更加明確。
國家統計局數據顯示，1-4月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積1766萬(wàn)平方米，同比下降46.5%;土地成交價(jià)款為955億元，同比下降20.6%。
克而瑞研究報告顯示，2022年以來(lái)，房企拿地信心不足。從拿地銷(xiāo)售比來(lái)看，百強房企1-4月整體拿地銷(xiāo)售比創(chuàng )近五年新低。前4個(gè)月僅銷(xiāo)售TOP20強房企的拿地銷(xiāo)售比高于平均值。前4個(gè)月，超過(guò)六成的百強房企未參與拿地。
從房企披露的4月份銷(xiāo)售簡(jiǎn)報看，多數房企拿地積極性不高，新增開(kāi)發(fā)項目數量處于低位。
萬(wàn)科A披露，2022年4月公司實(shí)現合同銷(xiāo)售面積160.9萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額308.4億元;2022年1-4月，公司累計實(shí)現合同銷(xiāo)售面積793.6萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額1373.4億元。2022年3月銷(xiāo)售簡(jiǎn)報披露以來(lái)，公司新增加開(kāi)發(fā)項目1個(gè)。2021年同期，公司新增加開(kāi)發(fā)項目20個(gè)。
土地市場(chǎng)分化
采取“兩集中”土地出讓方式的城市成為房企拿地的主戰場(chǎng)。
克而瑞研報顯示，截至2022年4月底，今年以來(lái)百強房企拿地總金額中的83%用于實(shí)施“兩集中”土地出讓模式的城市。
部分實(shí)施“兩集中”土地出讓模式的城市，通過(guò)調整土地出讓條件、增加優(yōu)質(zhì)土地出讓比例等方式，減輕房企拿地資金壓力，土地市場(chǎng)出現復蘇的跡象。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，預計采取“兩集中”方式的城市土地市場(chǎng)會(huì )進(jìn)一步分化。對于樓市去化表現不佳的區域，房企拿地會(huì )更加審慎。另外，從民營(yíng)房企融資角度看，碧桂園、龍湖等房企通過(guò)創(chuàng )設信用保護工具的方式發(fā)行債券融資，為民營(yíng)房企融資起到了很好的示范作用，未來(lái)民營(yíng)房企融資有望進(jìn)一步通暢，拿地積極性有望進(jìn)一步提高。(董添)
