取消“限購、限售”政策后，合肥土地市場(chǎng)也迎來(lái)了一波政策調整。
9月26日，網(wǎng)傳合肥將在下一輪土地拍賣(mài)中取消地價(jià)限制，取消搖號政策，恢復開(kāi)發(fā)商舉牌，價(jià)高者得。合肥當地多名房企相關(guān)人士證實(shí)了這一消息，稱(chēng)具體要等官方公布正式消息。
從2021年至今，合肥的土地拍賣(mài)規則根據市場(chǎng)行情的變化，已經(jīng)歷了多次調整。在業(yè)內人士看來(lái)，此次調整主要目的是給予市場(chǎng)充分的價(jià)格信心，進(jìn)而通過(guò)高端市場(chǎng)來(lái)輻射外圍市場(chǎng)，對于修正房?jì)r(jià)預期有一定好處。
土地拍賣(mài)規則生變
具體來(lái)看，此次土地拍賣(mài)規則調整核心是取消地價(jià)限制，此前在“穩地價(jià)”原則下，規定了最高限價(jià)。
克而瑞合肥機構總經(jīng)理周開(kāi)拓表示，取消地價(jià)上限，意味著(zhù)“地王”或將重出江湖，而不同板塊之間的地價(jià)差距分化也將繼續加深。
根據合肥當前的土地拍賣(mài)政策，當地價(jià)達最高限價(jià)即進(jìn)入競品質(zhì)階段，每家房企投報競品質(zhì)住宅建設方案，再進(jìn)行搖號拿地?，F在則是采用開(kāi)發(fā)商舉牌，誰(shuí)出價(jià)高誰(shuí)拿地。這意味著(zhù)未來(lái)房企在合肥拿地不再憑借運氣，而是要拼實(shí)力、拼財力。
當土地限價(jià)打開(kāi)之后，對房企的經(jīng)營(yíng)能力也提出了新的要求。
周開(kāi)拓表示，原先，房企需要按照地價(jià)來(lái)測算最低限度的房?jì)r(jià)，只要能賣(mài)掉就是合理的，如今，規則改變之后成了開(kāi)放式的問(wèn)題。“在地價(jià)和售價(jià)都未知的情況下，考驗的是開(kāi)發(fā)商對于市場(chǎng)的綜合判斷力。”
58安居客房產(chǎn)研究院院長(cháng)張波則表示，合肥的土地出讓政策調整，是一個(gè)風(fēng)向標，未來(lái)更多城市的土地出讓將不再設定行政性限制，也不再附加各種自持地塊要求，土地側更有利于房企行進(jìn)一步自由競爭，房企無(wú)需再通過(guò)“馬甲”方式來(lái)增加拿地的成功率。
此次，土地拍賣(mài)取消地價(jià)限制，疊加9月的合肥新政中的“調整價(jià)格政策，充分發(fā)揮市場(chǎng)調節作用，鼓勵優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，取消商品住房樓層差價(jià)率限制。”
周開(kāi)拓認為，這是為了下一階段的土地拍賣(mài)做打算，目的是為了進(jìn)一步推高土地價(jià)格，進(jìn)而讓開(kāi)發(fā)商在項目品質(zhì)上下功夫。“只有品質(zhì)的提升，才能支撐房?jì)r(jià)。”
某品牌房企合肥區域的投拓負責人表示，按照規則的精神，是期待有一波房?jì)r(jià)上漲，但落到實(shí)操層面，具體取決于土地的質(zhì)素情況。
市場(chǎng)進(jìn)入“強者恒強”階段
規則中還對“合作拿地開(kāi)發(fā)”進(jìn)行了規定，意味著(zhù)限制了小房企的進(jìn)入。
合作開(kāi)發(fā)能促進(jìn)企業(yè)布局及規模擴張，有利于房企獲取土地、分散風(fēng)險，在開(kāi)發(fā)中實(shí)現優(yōu)勢互補。不過(guò)，隨著(zhù)“不允許合作拿地"這一政策落實(shí)并執行，提高了房企的準入門(mén)檻，小房企拿地尤其是拿合肥優(yōu)質(zhì)地塊的機會(huì )將大大減少。
周開(kāi)拓表示，這樣做為了讓更多實(shí)力雄厚的房企用更高的價(jià)格和品質(zhì)來(lái)支撐高端市場(chǎng)，待價(jià)格提升之后，讓整個(gè)市場(chǎng)熱度進(jìn)一步向外圍區域傳導。
這樣做的好處有利于房企進(jìn)一步在合肥深耕，同時(shí)也對房企的經(jīng)營(yíng)能力和現金流提出了更高要求，而資金實(shí)力一般的房企顯然無(wú)法適應接下來(lái)的規則，勢必被合肥市場(chǎng)所淘汰。
前述房企的投拓負責人表示，從2年前起，合肥土地市場(chǎng)就成了央企、國企和實(shí)力雄厚本土房企的天下。
“政府希望一些有資質(zhì)的房企支撐起高端市場(chǎng)，進(jìn)一步抬升價(jià)格體系。給市場(chǎng)充分的價(jià)格信心，進(jìn)而通過(guò)高端來(lái)輻射外圍市場(chǎng)，對于激活市場(chǎng)信心有了好處。”周開(kāi)拓表示。
張波表示，隨著(zhù)規則的改變，未來(lái)對于房?jì)r(jià)的限制的可能性會(huì )進(jìn)一步下降，未來(lái)市場(chǎng)的房?jì)r(jià)的分化會(huì )表現得更為明顯，優(yōu)質(zhì)地塊的搶奪也將更為激烈。
周開(kāi)拓預計，核心板塊的投資邏輯不會(huì )出現變化，短期內，合肥土地市場(chǎng)會(huì )延續冷熱不均的情況，也意味著(zhù)核心板塊的競爭會(huì )更加激烈。長(cháng)期來(lái)看，隨著(zhù)利潤空間的回歸，市場(chǎng)會(huì )變得更加均衡，有利于土地市場(chǎng)投資邏輯的修正。
