明確一定條件下主張價(jià)款返還請求權優(yōu)先于其他債權

　　近日，最高人民法院發(fā)布公告稱(chēng)，《最高人民法院關(guān)于商品房消費者權利保護問(wèn)題的批復》已于2023年2月14日由最高人民法院審判委員會(huì )第1879次會(huì )議通過(guò)，現予公布，自2023年4月20日起施行。

　　其中，就人民法院在審理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因商品房已售逾期難交付引發(fā)的相關(guān)糾紛案件中涉及的商品房消費者權利保護問(wèn)題，批復提出：

　　一是建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權之間的權利順位關(guān)系，按照《最高人民法院關(guān)于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋(一)》第三十六條的規定處理。

　　《最高人民法院關(guān)于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋(一)》第三十六條規定，承包人根據民法典第八百零七條規定享有的建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。

　　二是商品房消費者以居住為目的購買(mǎi)房屋并已支付全部?jì)r(jià)款，主張其房屋交付請求權優(yōu)先于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。只支付了部分價(jià)款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實(shí)際支付剩余價(jià)款的，可以適用前款規定。

　　三是在房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費者主張價(jià)款返還請求權優(yōu)先于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。