3月5日，第十四屆全國人民代表大會(huì )第二次會(huì )議召開(kāi)。新京報記者獲悉，全國人大代表、浩天律師事務(wù)所合伙人會(huì )議主席朱征夫提出“取消商品房預售制度”的建議。

　　當天，朱征夫在接受新京報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，商品房預售制度較早出現于我國香港。中國內地住房制度改革初期，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在資金短缺，商品房供應量不足，于是借鑒中國香港房地產(chǎn)業(yè)的成功經(jīng)驗，在1994年《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中明確規定了商品房預售制的實(shí)施方案，這份方案的提出標志著(zhù)我國商品房預售制度正式形成。

　　朱征夫認為，商品房預售制度在我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史進(jìn)程中起到了一定的積極作用。但是，預售制度施行近30年來(lái)，其負面效應日益凸顯。尤其是自2021年以來(lái)，數十家大型房地產(chǎn)企業(yè)相繼發(fā)生債務(wù)危機，接踵而至的是全國各地出現大量房地產(chǎn)項目停工的現象，各地政府不得不忙于“保交樓”;同時(shí)，商品房建設已經(jīng)經(jīng)過(guò)高速增長(cháng)期，進(jìn)入存量時(shí)代。在這種背景下，應當考慮取消商品房預售制度。

　　在朱征夫看來(lái)，商品房預售制度存在弊端。一是商品房預售買(mǎi)賣(mài)雙方風(fēng)險存在嚴重的不對等，房地產(chǎn)企業(yè)在交付房屋前收取全部預售款，意味著(zhù)將建設風(fēng)險和融資壓力提前轉嫁到了購房者身上。二是在實(shí)踐中，預售資金往往未能按照規定進(jìn)入銀行的監管賬戶(hù)，或者雖進(jìn)入監管賬戶(hù)，但房地產(chǎn)企業(yè)用提前支取資金、虛報工程進(jìn)度等各種辦法套取預售資金，監管賬戶(hù)形同虛設。三是助長(cháng)房企高杠桿高風(fēng)險開(kāi)發(fā)模式。我國商品房預售制度的規定相較于香港而言相當寬松，很多企業(yè)或個(gè)人只要籌集小部分資金，后續通過(guò)銀行貸款、代建單位墊資、收取全額預購房款等方式，虛構資金寬裕假象，借此可不斷去滾動(dòng)資金。一旦出現市場(chǎng)風(fēng)險事件和預期不良等情況，就會(huì )導致資金鏈斷裂，工程爛尾項目擱置，不僅給地方政府帶來(lái)很大壓力，也給普通購房者造成了極高的風(fēng)險和嚴重的后果。此外，增加了政府管理成本，房地產(chǎn)的資金風(fēng)險最終會(huì )轉嫁給金融系統，引發(fā)系統性金融風(fēng)險。

　　對于取消商品房預售制度的影響，朱征夫指出，一方面，取消預售制度之后，購房者不僅不用承擔商品樓盤(pán)項目爛尾重大風(fēng)險，也不必承擔不必要的貸款違約風(fēng)險，而且由于購房者購買(mǎi)的商品樓盤(pán)看得見(jiàn)、摸得著(zhù)，切實(shí)滿(mǎn)足普通購房者買(mǎi)得放心、用得舒心的剛性和改善性住房需求。另一方面，催生優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。預售制度的取消迫使小開(kāi)發(fā)商進(jìn)行重組整合，充裕自身資金，市場(chǎng)主體將更優(yōu)質(zhì)，行業(yè)集中度和行業(yè)規范性大大提高，樓盤(pán)爛尾和違約交付等問(wèn)題大大降低。資金雄厚、技術(shù)過(guò)硬的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將成為市場(chǎng)競爭主力。此外，還能減輕政府監管壓力，降低系統性金融風(fēng)險。對于銀行而言，擔保物由期房變?yōu)楝F房，融資杠桿門(mén)檻提高，擔保物更集中可靠，銀行壞賬風(fēng)險降低。對于整個(gè)金融系統而言，供需兩端的杠桿率降低也有利于降低系統性金融風(fēng)險的發(fā)生。