日前召開(kāi)的全國住房城鄉建設工作會(huì )議再次強調了2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”的政策導向。當前，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于深刻轉型期，前期大規模增量擴張所積累的供應壓力，已成為相當部分城市實(shí)現市場(chǎng)穩定的主要矛盾。從中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”重要原則，到全國住房城鄉建設工作會(huì )議細化具體舉措，政策層面精準抓住供給端這一“牛鼻子”，通過(guò)多維度協(xié)同發(fā)力，為穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)、推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展提供了關(guān)鍵的政策確定性。
控增量，核心是順應存量時(shí)代趨勢轉變發(fā)展思路。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量主導的新階段，并非短期市場(chǎng)波動(dòng)所致，而是市場(chǎng)發(fā)展到一定階段的必然趨勢。當前全國城鎮存量住房規模大，改善性需求成為市場(chǎng)主體，多數改善性需求通過(guò)“一買(mǎi)一賣(mài)”的置換模式實(shí)現，這一市場(chǎng)結構決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量擴張到存量提質(zhì)的路徑轉換。因此，要改變以往過(guò)度聚焦新房的認知習慣，新增住房供給已不再是滿(mǎn)足住房需求的最主要甚至唯一來(lái)源，過(guò)度增量反而會(huì )加劇庫存壓力，造成資源浪費。此次全國住房城鄉建設工作會(huì )議指出，準確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的重大變化，其內核就是要遵循“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)機制，通過(guò)供給端調控，避免供需失衡加劇，這一舉措精準適配了當前市場(chǎng)轉型的核心訴求。從實(shí)踐來(lái)看，過(guò)去一段時(shí)間全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房屋新開(kāi)工面積的同比回落，并非衰退的信號，而是市場(chǎng)主動(dòng)適配存量時(shí)代的理性調整。
去庫存，關(guān)鍵是實(shí)現“一舉多得”的政策協(xié)同效應。此次會(huì )議部署的去庫存舉措，并非簡(jiǎn)單的庫存消化，而是兼顧市場(chǎng)穩定、民生保障與城市升級的系統性工程。一方面，推動(dòng)收購存量商品房用作保障性住房、安置房、人才房等，既能快速消化市場(chǎng)存量、緩解房企資金壓力，又能拓寬保障性住房供給渠道，降低保障房建設的周期與成本，實(shí)現“去庫存”與“補保障”的雙重突破。目前，浙江、四川、山東、湖南等地已發(fā)行專(zhuān)項債券用于收購存量商品房并將其轉化為保障房，形成了可復制的實(shí)踐經(jīng)驗。另一方面，實(shí)施城中村、城市危舊房改造工程，鼓勵自主更新、原拆原建，既能改善老舊小區居民的居住條件，又能通過(guò)改造激活存量住房?jì)r(jià)值，同時(shí)帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，釋放內需潛力。國家統計局數據顯示，截至2025年11月末，商品房待售面積連續9個(gè)月減少，當月減少301萬(wàn)平方米，其中住宅待售面積減少284萬(wàn)平方米，印證了去庫存政策的積極成效，這種“一舉多得”的施策方式，正在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險化解與民生福祉提升形成良性互動(dòng)。
優(yōu)供給，重點(diǎn)是統籌短期目標與長(cháng)期愿景。短期來(lái)看，要發(fā)揮住房保障輪候庫的精準匹配作用，精準實(shí)施保障性住房供應，針對性解決新市民、青年人等群體的住房困難，穩定市場(chǎng)預期，為市場(chǎng)止跌回穩提供支撐。長(cháng)期來(lái)看，要實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程，嚴格落實(shí)《住宅項目規范》相關(guān)要求，推廣惠民實(shí)用技術(shù)，打造具備“安全、舒適、綠色、智慧”屬性的“好房子”，滿(mǎn)足人民群眾對美好居住生活的向往。這種短期精準補短板、長(cháng)期品質(zhì)提能級的思路，既契合當前市場(chǎng)需求變化，也精準對接“十五五”規劃推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的核心要求，提供了將2026年具體工作有機融入整個(gè)“十五五”規劃的切入點(diǎn)，為房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展提供持久動(dòng)力。
房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展是中國式現代化建設的重要支撐，供給端的精準施策則是實(shí)現這一目標的關(guān)鍵路徑。從控增量順應存量時(shí)代趨勢，到去庫存實(shí)現多維協(xié)同效應，再到優(yōu)供給統籌短期與長(cháng)期目標，“控增量、去庫存、優(yōu)供給”三位一體、有機銜接，構成了房地產(chǎn)供給側改革的完整邏輯鏈條。隨著(zhù)各項舉措的落地見(jiàn)效，必將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系實(shí)現動(dòng)態(tài)平衡，引導市場(chǎng)走出轉型陣痛，邁向更健康、更可持續的高質(zhì)量發(fā)展新階段。
(作者吳璟系清華大學(xué)土木水利學(xué)院院長(cháng)、教授)
