結合基礎設施公募REITs的主要特點(diǎn)，可以看出公募REITs未來(lái)發(fā)展空間巨大。
采用與封閉基金類(lèi)似的交易機制，既便于傳統基金投資人接受，又能提升公募REITs競爭力。
公募REITs收益來(lái)源于底層資產(chǎn)運營(yíng)產(chǎn)生的使用費/租金以及資產(chǎn)的升值，保障了公募REITs的收益率，凈值波動(dòng)也會(huì )相對較低。公募REITs具有雙重屬性：與股票資產(chǎn)相比，公募REITs凈值具有一定的波動(dòng)性，但相對較低，產(chǎn)品的收益具有一定成長(cháng)性，但增長(cháng)空間相對有限，整體來(lái)說(shuō)，價(jià)格彈性不大;與債券資產(chǎn)相比，公募REITs無(wú)固定利息回報，但有相對穩定的分紅。
流動(dòng)性表現主要取決于投資者構成以及資產(chǎn)的質(zhì)量;國內公募REITs已在投資者結構上進(jìn)行了多樣化安排，并對上市的資產(chǎn)進(jìn)行了嚴格把關(guān)。
根據成熟市場(chǎng)公募REITs流動(dòng)性的表現，美國市場(chǎng)REITs和新加坡REITs的流動(dòng)性整體較好，而我國香港市場(chǎng)流動(dòng)性整體較弱，最重要的原因在于投資者構成的差異。
除了投資者結構的重要因素，資產(chǎn)本身的質(zhì)量也至關(guān)重要。優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)具有高的派息率，如果其派息率在所處的市場(chǎng)環(huán)境中遠高于其它資產(chǎn)的收益水平，那么REITs這種穩定高額派息的競爭優(yōu)勢就會(huì )十分突出，進(jìn)而引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注，進(jìn)一步促進(jìn)市場(chǎng)流動(dòng)性的提升。
為推動(dòng)公募REITs健康發(fā)展，國內REITs制度的安排借鑒了國外成熟市場(chǎng)經(jīng)驗，還考慮了國內金融市場(chǎng)現狀，在投資者保護方面做出充分安排。具體包括三個(gè)方面：
原始權益人參與戰略配售，并設置鎖定期的相關(guān)安排，讓投資者與原始權益利益綁定，更能起到投資者保護的作用。
原始權益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方參與基礎設施基金份額戰略配售的比例合計不得低于本次基金份額發(fā)售數量的20%。其中，基金份額發(fā)售總量的20%持有期自上市之日起不少于60個(gè)月。超過(guò)20%部分持有期自上市之日起不少于36個(gè)月，基金份額持有期間不允許質(zhì)押。原始權益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方擬賣(mài)出戰略配售取得的基礎設施基金份額的，應當按照相關(guān)規定履行信息披露義務(wù)。這樣的機制安排可以使得原始權益人的利益與其他投資人的利益保持一致。
在發(fā)售環(huán)節加強了投資者的適當性管理;管理人需落實(shí)投資者適當性管理制度，做好產(chǎn)品風(fēng)險評價(jià)、投資者風(fēng)險承受能力與投資目標識別、適當性匹配等投資者適當性管理工作。并制作完備的信息披露材料，充分揭示風(fēng)險并加強教育，引導投資者認識風(fēng)險特征。
發(fā)揮了持有人大會(huì )機制的作用，讓投資者參與公募REITs的管理決策;基礎設施項目購入或出售、擴募安排、關(guān)聯(lián)交易、解聘外部管理機構、投資目標/投資策略的修改等均需要持有人大會(huì )通過(guò)方可執行。讓中小投資者參與公募REITs的重大決策，可以充分保護投資者利益。
地方政府基礎設施資產(chǎn)存量已超過(guò)100萬(wàn)億元，若按照百分之一的證券化率粗略估計，基礎設施公募REITs市場(chǎng)規?？山咏f(wàn)億元?；A設施公募REITs存量規模巨大，有望成為與股債并列的第三類(lèi)資產(chǎn)，未來(lái)發(fā)展空間巨大。
